CONSTRUTORA TERÁ QUE PAGAR ALUGUÉIS DE CLIENTE

Além de prazo para entrega do imóvel contratado já ter sido superado, uma cláusula do contrato previa que o período para entrega do imóvel entraria em vigor a partir da assinatura de contrato de financiamento para a compra do apartamento.

A MRV Engenharia e Participações S/A deverá arcar a partir deste mês, com o pagamento de aluguéis mensais em favor de um consumidor, no valor de R$ 800. Da mesma forma, será pago o valor correspondente aos juros que o autor vem pagando a título de encargos junto ao agente financeiro, que atualmente encontra-se em R$ 782,14, até a entrega do apartamento adquirido pelo autor. A decisão é da juíza Rossana Alzir Diógenes Macedo, da 13ª Vara Cível de Natal (RN).

A magistrada estipulou ainda que a parcela deverá ser depositada em juízo até o dia 30 de cada mês, e liberado em favor do requerente mediante alvará. O descumprimento ensejará a aplicação de multa diária no valor de R$ 150.

O autor afirmou na ação que, em 05 de abril de 2009, firmou contrato particular de compromisso de compra e venda, através de financiamento imobiliário, com a ré, tendo por objeto um imóvel designado por "APTO 907, do empreendimento SPAZIO NIMBUS RESIDENCE CLUB, localizado no 8º pavimento tipo elevado do bloco 07, situado na Av. Abel Cabral, s/n, no Bairro Nova Parnamirim".

Segundo narra, está adimplente com todas as suas obrigações, vez que quitou, tempestivamente, todas as prestações mensais diretamente com a incorporadora, bem como efetivou, em 12 de fevereiro de 2010, o contrato de financiamento junto ao agente financeiro, valores estes que já foram repassados à companhia, estando o apartamento totalmente quitado, conforme documentos em anexo aos autos.

O homem disse que a quinta cláusula contratual estabelece como prazo de conclusão da obra e entrega do imóvel o último dia útil do mês de abril de 2011, com tolerância de atraso ou antecipação de 180 dias em face de caso fortuito ou força maior.

O documento, segundo o proponente, abusivamente previa que a real entrega do imóvel estaria condicionada a assinatura do contrato de financiamento junto ao agente financeiro. Desta forma, apesar de prorrogação abusiva, o prazo máximo para entrega seria em dezembro de 2011, haja vista o contrato ter sido devidamente assinado em fevereiro de 2010.

A julgadora entendeu que ficou comprovado, através da exposição dos fatos e da documentação anexadas aos autos, que a fumaça do bom direito encontra-se favorável ao autor, pois, mesmo que se tivesse por legítima a utilização da prorrogação prevista contratualmente entre as partes, tal prazo já foi superado há mais de seis meses. "Ora, de acordo com as condições previstas no contrato, o imóvel adquirido deveria ter sido entregue em dezembro de 2011. Porém, até a presente data, a obra não foi concluída", considerou a magistrada.

Rossana afirmou que ficou evidente a mora contratual das partes demandadas, os indícios apresentados e a verossimilhança da alegação do autor, que encontra amparo na jurisprudência majoritária. Ela entendeu que existe o receio de danos a serem sofridos com o perigo da demora da prestação jurisdicional, pois o requerente está impedido de residir no imóvel adquirido, tendo que arcar, além do financiamento deste, com aluguel do apartamento onde reside, situação esta causada em virtude da demora da MRV, que o impossibilita de residir no local.

Infiltração muito danosa

A 3ª Turma do STJ entendeu que por ser "mais do que um simples dissabor do dia a dia", uma infiltração de água que já dura vários meses sem solução pode gerar reparação por dano moral.

Em setembro de 2006, após um ano e meio de tentativas de resolver amigavelmente o problema, a moradora prejudicada entrou com ação de danos materiais e morais contra a vizinha de cima. 

Ela já tinha laudo técnico da prefeitura indicando que a água só podia vir do apartamento do andar superior. 

Em primeira instância, a ação foi julgada procedente. O juiz fixou a indenização em R$ 1.500. Mas o TJ do Rio não reconheceu a ocorrência "porque o simples descumprimento de dever legal ou contratual, por si só, não configura dano moral".

O STJ agora considerou que "a situação supera um mero aborrecimento ou dissabor, havendo verdadeiro dano ao direito de dignidade, passível de reparação". 

INFILTRAÇÃO DURADOURA GERA DANOS MORAIS

Por ser mais do que um simples dissabor do dia a dia, uma infiltração que já dura vários meses sem solução pelo vizinho de cima pode gerar indenização por dano moral. O caso ocorreu no Rio de Janeiro e a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu de forma unânime pela indenização. A Turma seguiu integralmente o voto do relator do processo, ministro Sidnei Beneti.

Em setembro de 2006, após um ano e meio de tentativas de resolver amigavelmente o problema da infiltração, a moradora entrou com ação de danos materiais e morais contra a vizinha de cima. Ela já tinha laudo técnico da prefeitura indicando que a água só podia vir do apartamento de cima. Em primeira instância, a ação foi julgada procedente. O juiz fixou a indenização por danos morais em R$ 1.500.

As duas partes apelaram: a vizinha de baixo, vítima da infiltração, pediu que a indenização fosse aumentada para 40 salários mínimos; já a vizinha de cima tentou afastar a condenação em danos morais. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) não reconheceu a ocorrência dos danos morais, por falta de lesão à personalidade da autora da ação. Apontou que a súmula 75 do tribunal fluminense determina que o simples descumprimento de dever legal ou contratual, por si só, não configura dano moral. Assim, o TJRJ deu provimento ao recurso da ré e julgou prejudicada a apelação da autora, que pretendia aumentar o valor da reparação.

Insistindo na ocorrência de dano moral, a autora da ação alegou, em recurso ao STJ, que a infiltração já durava vários meses, causando graves inconvenientes e aborrecimentos. A outra moradora não teria tomado nenhuma providência e, segundo os autos, teria declarado ironicamente que ia “deixar rolar”.

Além do dissabor

O ministro Sidnei Beneti disse que, para a jurisprudência do STJ, meros dissabores não são suficientes para gerar danos morais indenizáveis. Segundo ele, há inclusive precedentes na Corte afirmando que a simples infiltração de água pode ser considerada um mero dissabor, que não dá direito à indenização por dano moral. “No caso dos autos, porém, tem-se situação de grande constrangimento, que perdurou durante muitos meses”, observou o relator.

O ministro Beneti destacou que a casa é lugar de sossego e descanso e que não se podem considerar de menor importância constrangimentos e aborrecimentos experimentados nesse ambiente. Sobretudo, ele continuou, se esse distúrbio foi “claramente provocado por conduta negligente da ré e perpetuado pela inércia desta em adotar providência simples, como a substituição do rejunte do piso de seu apartamento”.

Ele considerou que a situação supera um mero aborrecimento ou dissabor, havendo verdadeiro dano ao direito de dignidade, passível de reparação. A própria parte final da Súmula 75 do TJRJ prevê – salientou o ministro – que, se da infração advir circunstância que atente contra a dignidade da pessoa, pode ocorrer o dano moral.

Com base no voto do relator, a Terceira Turma reconheceu o direito à indenização por danos morais e determinou que o TJRJ prossiga no julgamento da apelação apresentada pela autora, para afinal decidir sobre o valor da reparação devida.

MULTAS EM CONDOMINIO E RESPONSABILIDADE DO INQUILINO

A aplicação de multa nos condomínios, normalmente, é a última instância de um foco de discórdia e confusões em um condomínio. Muitas vezes, é a única forma de coibir abusos e manter a ordem e a paz entre os moradores. Entre os problemas mais comuns estão: estacionamento de veículos em local não permitido, barulhos, reformas, festas, vazamentos, entre outros atritos do cotidiano.

Em casos polêmicos no condomínio deve prevalecer o bom senso. A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada pela Convenção de Condomínio e Regimento Interno, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade.

Alguns preceitos precisam ficar claros. A multa dever ser aplicada com base nos ditames estabelecidos pela convenção e regimento interno do condomínio. O artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, menciona a aplicabilidade da multa “ao condômino ou possuidor” pode ser locatário, ocupante, usufrutuário, entre outros. Assim, a responsabilidade da multa, que pareceria exclusivamente vinculada a unidade, passa a esfera do infrator de forma solidária.

No caso de dívida proveniente de ato ilícito – e nesse rótulo se insere a infração à lei ou ao regulamento – responde o autor da ofensa e, solidariamente, o responsável civil, conforme disposto no artigo 942 do Código Civil.

O TJ-SP vem decidindo neste sentido, observamos acórdão recente a 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu que o débito que se atribui à unidade responde o condômino. Como fundamento o artigo 942 da lei civil que autoriza, ademais, reconhecimento de solidariedade entre o condômino e o infrator a quem ele deu posse da imóvel.

De qualquer forma, o que causa muita dúvida ainda é como provar a ocorrência da multa. O ideal é que sempre exista na portaria um livro de ocorrências a fim de documento o ocorrido. Sendo iminente o problema sugere-se que a presença de duas testemunhas as podem ser moradores, funcionários ou membros do corpo diretivo. Uma segunda opção é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou a administradora. No caso da ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro.

Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas ser um funcionário do condomínio ou o síndico. De preferência, esta constatação deve ser registrada em livro. Para danos em salões de festas, ingresso de carros em número maior que o permitido, a fotografia com data ou cópia da gravação do circuito interno são essenciais.

Porém, algumas convenções exigem a notificação antes da aplicação da multa, daí a importância da leitura prévia dos dispositivos. O tema se torna mais polêmico e preocupante quando o regimento interno e a convenção não preveem as formas de punição ou não estipulam multas em moeda corrente. Inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, sugestão é que o condomínio leve a questão a assembleia para aprovar o regramento ou apenas atualizá-lo. Mesmo que o quorum seja insuficiente para alterar a convenção, o procedimento pode ser aprovado, uma vez que servirá de base para punir infrações cometidas e para futura alteração da convenção.

Em qualquer caso, deve ser concedido ao condômino o direito de defesa com prazo razoável. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa a mesma possa ser cobrada judicialmente.

    

Dica de Livro:

A E I O U do Condomínio Edilício

CEF e Emgea são condenadas a pagar condomínio atrasado em edifício de Porto Alegre

A 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) confirmou, na última semana, a condenação da Empresa Gestora de Ativos (Emgea) da Caixa Econômica Federal (CEF) a pagar o condomínio atrasado de imóvel no Centro Profissional Osvaldo Aranha, em Porto Alegre. A dívida, que atinge o montante de R$ 228.823,00, se refere ao período de setembro de 1996 a novembro de 2009.

A Emgea recorreu ao tribunal após ser condenada ao pagamento em primeira instância. A empresa gestora argumenta que não poderia ser responsabilizada por débito anterior à aquisição do imóvel, que se deu por adjudicação, instituto jurídico segundo o qual a propriedade de um bem se transfere ao credor por falta de pagamento por parte do comprador.

Após analisar o recurso, o relator do processo no tribunal, desembargador federal Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, confirmou integralmente a sentença. Segundo ele, a obrigação de pagamento do condomínio acompanha o imóvel, ainda que sejam de períodos anteriores à transferência do domínio. “O fato de a propriedade ter sido adquirida através da adjudicação do bem, não exonera a Emgea da obrigação”, afirmou Lenz.