O PROCESSO DE USUCAPIÃO SOBRE O BEM IMÓVEL

Como é comum ouvirmos falar, por meio de uma ação judicial chamada usucapião, o possuidor de um bem imóvel que esteja na posse do mesmo, com boa fé, salvo os casos previstos na Constituição Federal/88, e por um prazo mínimo de cinco anos (os prazos variam de acordo com o caso), poderá adquirir a propriedade do bem em caráter definitivo; neste caso são contados os fatores tempo e posse, sendo o usucapião um tipo de prescrição aquisitiva, ou seja, uma aquisição da propriedade que ocorre pela passagem do tempo.

Para tanto, são necessários alguns requisitos essenciais que vão além da boa fé, tais como:

- Que o possuidor que quer pedir o usucapião, realmente esteja no imóvel com intenção de posse, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse;

- Que a posse não seja clandestina, precária ou mediante violência;

- Que seja então, posse de forma mansa, pacífica e contínua.

Como visto, não preencherá os requisitos para usucapião o possuidor que ocupa o imóvel tendo conhecimento de que não é o proprietário (caso dos caseiros, locatários, entre outros, pois este tipo de posse não gera ânimo de dono da coisa, distinguindo o possuidor do proprietário.

Vale registrar que as áreas públicas em geral não podem ser objeto de usucapião; mas mesmo assim, em todas as ações devem ser citadas as Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal, para conhecimento e manifestação.

Poderá ser usucapido o terreno sem demarcação e sem matrícula no cartório de imóveis, assim como pode ser usucapido um apartamento ou casa devidamente regularizada e registrada.

Conforme previsto na Constituição Federal e no Código Civil, existem espécies diferentes de usucapião. Dentre as mais comuns estão:

Requisitos do usucapião constitucional habitacional  - Prazo (posse contínua): 5 anos; não se exige boa fé ou justo título; o imóvel urbano não pode ultrapassar 250 m²; o possuidor não pode ser titular de outro imóvel, seja ele rural ou urbano. 

Requisitos do usucapião ordinário/comum -  Prazo: 10 anos; posse mansa, pacífica e contínua; boa fé; justo título (qualquer instrumento que justifica a ilusão do possuidor de que teria a condição de proprietário).

Requisitos do usucapião ordinário habitacional - Prazo: 5 anos; posse mansa, pacífica e contínua; finalidade habitacional (em solo urbano); boa fé; justo título. 

Requisitos do usucapião extraordinário - Prazo: 15 anos; é necessária a posse mansa e contínua, contudo, não se exige boa fé ou justo título.

Requisitos do usucapião extraordinário habitacional - Prazo: 10 anos; é necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia, contudo, não se exige boa fé ou justo título. 

Com relação à tramitação, é importante saber que deverão ser incluídos na ação de usucapião, além da Fazenda Pública, o proprietário do imóvel e vizinhos, chamados de confrontantes, que deverão se manifestar a respeito do pedido. Sendo julgada procedente a ação, a carta de sentença contendo a descrição do imóvel servirá para fins de registro na matrícula do imóvel perante o cartório de imóveis competente. Caso já exista matrícula, esta deverá ser cancelada para abertura de uma nova.

No processo de usucapião, eventuais impostos incidentes sobre transferência do imóvel, não serão cobrados, pois o instituto não implica em transmissão, mas em aquisição originária da propriedade.