STJ NÃO RECONHECE DANO MORAL EM DEMORA DE FILA BANCÁRIA

Por unanimidade, a 4ª turma do STJ entendeu, nesta quarta-feira (27/2), que a demora em fila para atendimento bancário não gera dano moral ao negar um recurso de um advogado que teve problemas em uma agencia. 

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, defende que a espera em uma fila pode ser classificada como mero desconforto. "Essa espera não tem o condão de afetar direito da personalidade, interferir intensamente no bem-estar do consumidor de serviço. Nas situações-limite, como demora para atendimento médico emergencial se poderia cogitar em dano moral indenizável", disse.

Para o ministro, para que fique caracterizado o dano moral, é preciso levar em consideração a lesão a direito de personalidade. "Nessa esteira, a doutrina e a jurisprudência se relevam como mero dissabor, aborrecimento, contratempo, mágoa - inerentes à vida em sociedade -, ou excesso de sensibilidade por aquele que afirma dano moral são insuficientes à caracterização do abalo moral", avaliou. 

O ministro também ressaltou que o tema não é uniformizado no tribunal, o que pode acarretar na dispersão da jurisprudência. "É importante a uniformização e pacificação do tema, notadamente quando se trata de consumidor individual pleiteando indenização por dano moral decorrente da espera em fila de banco".

Entendimento Semelhante

Em maio do ano passado, a mesma turma reconheceu que longa espera em fila de banco é irregularidade administrativa, comum na relação entre a instituição e o cliente, que não passa de mero aborrecimento diário. 

O caso aconteceu em São Lourenço (MG), onde um homem alegou que aguardou por 1 hora e 13 minutos para ser atendido em uma agência bancária. Como a demora contraria a Lei municipal 2.712, ele pediu na Justiça indenização por danos morais.

PLENÁRIO DO STF VAI JULGAR ISENÇÃO DE IPVA PARA PESSOAS COM DOENÇAS GRAVES

A ministra Rosa Weber, do Supremo Tribunal Federal, aplicou o rito abreviado na ação que questiona lei de Roraima que isenta pessoas com doenças graves do pagamento do Imposto de Propriedade de Veículo Automotor (IPVA). Com isso, a ação será julgada pelo Plenário diretamente no mérito, sem análise do pedido de liminar.

O governador de Roraima, Antônio Denarium, alega que a lei estadual 1.293/2018 afronta o artigo 113 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT), que exige que a proposição legislativa que crie ou altere despesa obrigatória ou renúncia de receita deve ser acompanhada da estimativa do seu impacto orçamentário e financeiro, e o artigo 150, inciso II, da Constituição Federal, que estabelece o princípio da isonomia tributária e veda tratamento desigual entre contribuintes.

Segundo o governador, a manutenção da validade da norma acarreta risco potencial ao caixa da administração pública estadual e consequente prejuízo à continuidade de políticas públicas essenciais. “O Estado de Roraima encontra-se em uma situação delicada, excepcional e difícil em relação à questão financeira”, afirmou.

Ainda de acordo com o chefe do Executivo estadual, a norma acarreta efeitos financeiros imediatos ao atingir de forma considerável a arrecadação de Roraima em relação ao IPVA. Denarium ainda que a isenção prevista é “abrangente e imprecisa”, pois prevê as enfermidades de forma generalizada, sem nenhuma diferenciação ou especificação.

Informações

Ao aplicar ao caso o rito abreviado, a ministra requisitou informações à Assembleia Legislativa de Roraima, a serem prestadas no prazo de dez dias. Após esse período, determinou que dê-se vista ao advogado-geral da União e à procuradora-geral da República para que se manifestem sobre matéria, sucessivamente, no prazo de cinco dias. Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.

ÔNUS DE PROVAR QUE TERCEIRIZADO PRESTOU OU NÃO SERVIÇOS É DO CONTRATANTE

Diante da validade da terceirização em atividades-meio e fim do tomador de serviços introduzida pelas leis 13.429 e 13.467, ambas de 2017, lembrando-se que o trabalho temporário já era previsto desde a Lei 6.019/1974, surgem nos autos trabalhistas dúvidas a respeito do ônus da prova acerca da efetiva prestação de serviços por determinado trabalhador ao tomador.

Afinal, compete ao trabalhador provar que prestou serviços a determinado tomador ou ao tomador demonstrar, se o caso, que tal empregado não está dentre aqueles engajados no processo de terceirização?

Pois bem, as leis 13.429 e 13.467, com vigências a partir de 31/3/2017 e 11/11/2017, respectivamente, dispuseram sobre trabalho temporário e processo de terceirização, acrescentando à Lei 6.019/1974 as seguintes inovações, dentre outras:

Art. 5º-A - § 5º: “A empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços, e o recolhimento das contribuições previdenciárias observará o disposto no art. 31 da Lei no 8.212, de 24 de julho de 1991”.

Art.10 - § 7º: “A contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer o trabalho temporário, e o recolhimento das contribuições previdenciárias observará o disposto no art. 31 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991”.

A responsabilidade do contratante, portanto, que decorria de construção jurisprudencial, passou a ser prevista em lei, constituindo tese contrária a esses dispositivos, aliás, litigância de má-fé, nos termos do artigo 793-B, inciso I da CLT.

Se o tomador é agora, por força de lei, responsável subsidiário em relação aos empregados da empresa de trabalho temporário ou de terceirização que lhe prestam serviços, tem o direito (em relação a tais empresas) e o dever (relativamente aos trabalhadores) de conhecê-los nominalmente, isto é, de saber quantos são, quem são e por qual período trabalham/trabalharam, até porque o terceirizante é obrigado a garantir condições de segurança, higiene e salubridade desses trabalhadores, nos termos dos artigos 5º-A, parágrafo 3º (terceirização) e 9º, parágrafo 1º (trabalho temporário) da Lei 6.019/1974, com redação dada pelas leis 13.429/2017 e 13.467/2017.

Daí decorre, portanto, o ônus do tomador de apresentar em juízo a relação nominal dos empregados da empresa de trabalho temporário ou de terceirização utilizados em benefício dele, tomador, quando nega a prestação de serviços pelo empregado em questão. Afinal, se se obriga por força de lei a pagar seus créditos laborais e previdenciários, ainda que subsidiariamente, pode/deve o tomador saber quem são os trabalhadores assim engajados.

Se o tomador descuida-se de manter esse controle nominal de trabalhadores terceirizados, controle esse que deve ser necessariamente documental, deixando de apresentá-lo em juízo, presume-se que o obreiro em questão prestou-lhe serviços no período em que foi empregado da empresa de trabalho temporário ou da terceirizada, conforme o caso.

Diz-se ser necessariamente documental a prova porque, com relação ao FGTS, por exemplo, a materialização dos recolhimentos é imprescindível (Lei 8.036/1990, artigo 15), daí a necessidade de controle por escrito dos empregados engajados no trabalho temporário ou terceirização e da documentação referente aos correspondentes recolhimentos.

Acrescente-se que a responsabilidade do tomador dá-se também para as obrigações previdenciárias do prestador para com esses trabalhadores, conforme dispõem o parágrafo 5º do artigo 5º-A e o parágrafo 7º do artigo 10 da Lei 6.019/1974 (com as modificações trazidas pelas leis já referidas). E a prova do cumprimento de contribuição social é compulsoriamente documental, como prescreve o artigo 31, caput e parágrafos, da Lei 8.213/1991.

Em conclusão, alegado trabalho temporário ou terceirização pelo empregado, cabe ao tomador apresentar relação nominal e escrita dos trabalhadores que lhe foram cedidos pelo prestador a fim de demonstrar, se for o caso, que o demandante não está incluído entre eles. A prova, como visto, é documental, suprível, a nosso ver, apenas por depoimento pessoal do trabalhador em sentido contrário.

Finalmente, se o tomador simplesmente nega a prestação de serviços em seu benefício pelo trabalhador, sem fazer a prova documental acima mencionada, demonstrando-se em seguida que o obreiro laborou para ele, incide o tomador em litigância de má-fé por alterar a verdade dos fatos, nos termos do inciso II do artigo 793-B da CLT.

NOVA LEI SOBRE DISTRATOS GERA CONTRATOS MAIS SÓLIDOS

O setor imobiliário viveu momentos de grande abundância no período de 2005 a 2014. Com o desemprego em níveis historicamente baixos, crédito farto e juros menores, obstáculos não existiam para que os compradores vissem a oportunidade de adquirir a tão sonhada casa própria. A extinção dos compromissos de compra e venda por inadimplemento do comprador não era um problema para as construtoras.

Caso o consumidor apresentasse dificuldades na obtenção do financiamento bancário para firmar o acordado quanto ao pagamento do saldo do preço, ou mesmo com a desistência da compra por outras dificuldades ou razões, as construtoras não tinham grandes dificuldades para extinguir o compromisso de compra e venda. Podiam devolver grande parte ou quase a totalidade do valor pago pelo comprador, já que para vender novamente esse imóvel não haveria empecilhos.

Os pedidos de extinção do compromisso de compra e venda aumentaram exponencialmente com a atual crise econômica. O cenário é de pouca oferta de crédito. Há créditos com juros altos e a análise da capacidade financeira do consumidor é feita de forma muito mais rigorosa. Isso sem falar no desemprego.

Outra consequência desse cenário foi a queda na demanda pela aquisição de imóveis, o que acarretou na redução considerável do seu preço. Com grande estoque de unidades, as incorporadoras passaram a ofertar os imóveis com consideráveis descontos, muitas vezes com valores mais baixos em relação ao que o consumidor adquiriu há pouco tempo antes no mesmo empreendimento. Isso também tornou muitos negócios celebrados totalmente inviáveis de serem mantidos.

Assim, diante de tal cenário de crise no mercado imobiliário, várias foram as razões para justificar o pedido de extinção do compromisso de compra e venda por parte do comprador. Muitas construtoras não tiveram condições de celebrar as extinções dos compromissos de compra e venda, nos mesmos moldes antes praticados, o que fez com que vários consumidores se insurgissem, buscando o Poder Judiciário para a solução da questão. E isso visando receber percentuais elevados entre 80% e 90% dos valores pagos, já que havia precedentes nesse sentido, embora a jurisprudência majoritária assentava-se em devolução de 70%. Essas decisões díspares, que em muitas situações prejudicaram as construtoras, considerando-se o volume de rescisões pleiteadas, resultavam da ausência de legislação sobre extinção contratual em compromissos de compra e venda por inadimplemento do comprador.

Considerando a importância da construção civil no país, que movimenta maciçamente a economia e emprega milhões de trabalhadores, houve uma forte pressão do setor imobiliário, no sentido de exigir do Poder Legislativo providências para regulamentar a questão. Assim, desde 27 de dezembro de 2018, como resposta a essa demanda do setor imobiliário, está em vigor a Lei 13.786 — que altera as leis 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e 6.766 de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Embora o fator determinante do grande movimento de extinções contratuais de compromissos de compra e venda seja resultado da crise econômica que assolou todo o país, é inegável que, para outra parcela de promitentes compradores, a conveniência em conseguir a devolução de quase totalidade dos valores pagos, por conta das decisões díspares do Judiciário, foi o fator atrativo. Isso equivale a dizer que a ausência legislativa regulamentadora da questão contribuiu em muito para a insegurança jurídica no setor, ora havendo abusos por parte das construtoras, objetivando devoluções ínfimas aos compradores, ora por parte destes, querendo o recebimento de valores extremamente altos, desconsiderando todo o custo da operação.

Há muito vem se discutindo acerca dos percentuais a serem devolvidos aos promitentes compradores, nas hipóteses de extinção contratual, quando estes dão causa ao pedido de extinção. É inegável que essa discussão e, consequentemente, a insegurança jurídica gerada, são frutos da ausência de legislação a respeito.

Embora a jurisprudência majoritária estivesse firmada no sentido de considerar razoável a devolução de 70% dos valores pagos, existiam decisões que consideravam como razoável devolução de 80% ou 90% desses valores, gerando essas decisões díspares, consequentemente, uma enorme insegurança jurídica.

Tais decisões desconsideraram totalmente o novo cenário de crise econômica, que afetou sobremaneira o setor imobiliário e o outro lado da relação contratual, onde estão as próprias construtoras que empregam muitos trabalhadores e que estão com um estoque altíssimo de unidades, sem contar as despesas que estas geram. Isso significa que muitas construtoras estão descapitalizadas para devolver percentuais elevados aos promitentes compradores, destacando-se que os valores pagos por eles na aquisição da unidade habitacional são destinados à construção desta unidade (compra de materiais, mão de obra, impostos e administração), bem como a toda despesa da operação.

A lei recentemente concebida contribuirá para uma maior segurança jurídica nas relações contratuais imobiliárias, se considerarmos ser ela uma barreira para abusos por parte das construtoras e também um freio para os compradores. Há consumidores que, com atitudes muitas vezes impensadas e na certeza de receberem valores substanciais na hipótese de insucesso da contratação, celebram compromissos de compra e venda sem o mínimo de prudência e critério em relação à viabilidade e manutenção do negócio. Eles compram sem a certeza de que podem arcar com um financiamento imobiliário e com todo o custo da operação que é bastante oneroso em nosso país.

Embora a nova lei, num primeiro olhar, pareça onerar excessivamente o comprador, ela servirá para formar relações contratuais mais sólidas. Isso porque trará para o negócio contratual compradores muito mais conscientes não somente sobre as penalidades, mas também sobre as responsabilidades de adquirir um imóvel. Isso equivale a dizer que a regulamentação da questão será um freio para contratações impensadas por parte dos promitentes compradores, para abusos cometidos por parte das vendedoras e para decisões díspares por parte dos nossos juízes. A lei não permitirá, inclusive, que o princípio da autonomia da vontade, basilar das relações contratuais, seja desrespeitado.

PROPRIETÁRIO TEM O DIREITO DE LOCAR IMÓVEL POR MEIO DE APLICATIVO IMPRIMIR

Algumas preocupantes decisões de primeira instância têm proibido proprietários de unidades condominiais a locar seus imóveis por meio de aplicativos ou plataformas on-line, principalmente a mais conhecida: Airbnb.

Baseando, equivocadamente, em disposições sobre hospedagens como hotéis e albergues, os juízos decidem proibir a livre utilização da propriedade privada, em clara contradição à Constituição e ao Código Civil.

Veja-se que o Estado brasileiro é alicerçado em alguns pilares democráticos que são norteadores da nossa sociedade, sendo um deles o da propriedade privada (artigo 5º, caput e inciso XXII da CF), garantia fundamental a todos os brasileiros estendida. Ainda nessa esteira, percebe-se que a eventual proibição sem amparo legal contraria o princípio-garantia da legalidade (artigo 5º, inciso II, CF).

Seguindo a hierarquia jurídica das normas e leis brasileiras, o proprietário e condômino detém alguns direitos inerentes ao seu imóvel, propriedade privada, podendo dele usufruir livremente, se não perturbar o sossego de seus vizinhos ou fizer obras que comprometam a segurança da edificação. As disposições sobre livre utilização do bem estão inseridas nos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil.

Ocorre que o Judiciário tem decidido proibir o uso garantido pela Constituição e pela lei civil com base nas convenções condominiais, que por vezes têm regras sobre festas ou barulho nas unidades condominiais, e no Decreto 84.910, de 1980, que não é aplicável aos particulares que locam imóveis.

O que se vê pela redação do decreto é a necessidade de certos registros e verificações para que uma “hospedagem de turismo” seja devidamente autorizada pelo poder público a ser utilizada pelos turistas. Diz o artigo 3º deste decreto que “somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – EMBRATUR”.

Contudo, o mesmo decreto dá o conceito de “hospedagem”, restringindo, assim, a sua própria amplitude: “os empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar serviços de hospedagem em aposentos mobiliados e equipados, alimentação e outros necessários aos usuários”, e que, de certo, exclui a hipótese de o particular locar um apartamento, por exemplo.

Isso não bastasse, fica claro que o decreto não pode se sobrepor à Constituição ou ao Código Civil, de maneira que sua utilização na ação movida por condomínios ou condôminos é patentemente equivocada.

Dito isso, fica claro que não haveria empecilhos para o proprietário que quisesse locar seu imóvel por meio de uma plataforma digital, pois a forma que se faz a contratação é lícita, desde que obedecida a Lei 8.245/91, a Lei da Locação.

Ou seja, parece-nos que a situação está, infelizmente, se aproximando de outras tantas em que uma plataforma digital ou inovadora toma o mercado de surpresa e há grande confusão na aplicação da legislação em vigor, causando entendimentos equivocados, como o que comentamos neste artigo.

Entretanto, a solução é mais simples do que se imagina. Temos diversas técnicas e disposições para tratar lacunas legais ou outros tipos de inovações que traga a sociedade para a apreciação do Judiciário, tais como as regras gerais, os princípios e fundamentos da Constituição Federal, a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que não foram, ao que parece, utilizados nos casos em comento.

De que maneira se trate a questão, ao nosso ver, o resultado será o mesmo: o proprietário tem o direito de locar seu imóvel nos termos da Lei 8.245/91, seja por meio de contrato escrito e mediação de imobiliária ou por aplicativo/plataforma on-line.

Se há eventual desrespeito às regras internas do condomínio, dispostas nos seus estatutos ou convenções, o proprietário arcará com as consequências neles redigidas, lembrando-se que não é possível proibir a locação por meio de tais instrumentos condominiais. Há, ainda, a figura da responsabilidade civil por eventuais excessos ou ilicitudes praticados pelos locatários, sendo certo que também haveria o direito de regresso contra os mesmos locatários.

Fato é que não se pode proibir por meio de decisão judicial ato ou contratação que a lei expressamente permite sem que haja ilegalidade ou desrespeito aos ditames da mesma lei que autoriza (no caso, a Lei 8.245/91), por força do princípio da legalidade, que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (artigo 5º, inciso II, CF). Nesse sentido, como se percebe que é impossível enquadrar o condômino como “hospedagem de turismo”, não entendemos possível que as decisões proibitórias prosperem.

De certo, temos, como sociedade, que encontrar meios adequados de tratar as situações como a descrita neste artigo à luz da Constituição e da lei aplicável, sem deturpar ou extirpar direitos fundamentais dos cidadãos de bem, e, simultaneamente, tratando e punindo aqueles que excedem ao usufruir dos mesmos direitos fundamentais em detrimento dos seus iguais.

Rogamos para que o Judiciário e demais aplicadores do Direito brasileiro possam, rapidamente, criar um consenso sobre a matéria das locações de unidades condominiais por meio de aplicativos e por curto espaço de tempo, unificando a jurisprudência e protegendo a segurança jurídica necessária para a nação.

AVERBAÇÃO DE BENS EM FASE PRÉ-EXECUTÓRIA É ABUSIVA

O contribuinte deve se atentar à nova modalidade de garantia do pagamento de débitos tributários que será realizada pela União. Isso por causa da possibilidade, conferida pela Lei 13.606/2018, de averbação em órgãos de registro de bens antes mesmo de iniciada a execução fiscal para cobrança dos tributos devidos, tornando indisponíveis os bens averbados para garantir sua quitação.

A averbação é o ato praticado pelo tabelião, com finalidade de inserir na matrícula as alterações ocorridas no bem registrado, por exemplo, em um imóvel, ou que dizem respeito ao seu titular (estado civil, local onde reside etc.), tornando-os públicos em relação a terceiros, eficazes e garantindo maior segurança jurídica.

Assim, para ter seu crédito pago, a União garantirá a futura execução fiscal da certidão de dívida ativa com averbação de bens do contribuinte, tornando-os indisponíveis.

Após a averbação da certidão de dívida ativa, a Fazenda Pública terá o prazo de 30 dias para interposição da execução fiscal, sendo convertida, posteriormente ao prazo de impugnação que será concedido, em penhora e, caso a ação não seja apresentada no prazo fixado, tornará desimpedido o bem.

Entendemos que a averbação de bens em fase pré-executória se demonstra abusiva e pode infringir garantias constitucionais, como direito de propriedade e livre concorrência, afetando o contribuinte com dívidas tributárias — inclusive tramitam ações de inconstitucionalidade no Supremo Tribunal Federal neste sentido —, e, por outro lado, se mostra eficaz aos interesses do Fisco, que cada vez mais visa extinguir direitos dos contribuintes com o objetivo único de arrecadar.

Entretanto, a lei trouxe benefícios ao contribuinte, onde inscrito o débito em dívida ativa da União, surge a possibilidade de oferecer antecipadamente garantias à execução fiscal, que, mesmo não suspendendo a exigibilidade do crédito tributário, viabiliza a expedição de certidão de regularidade fiscal.

Mesmo que a lei já esteja em vigor, a indisponibilidade de bens ainda não é aplicada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, mas devemos tomar precauções para que não sejamos surpreendidos com sua aplicação e aguardar o desfecho das ADIs.

Juíza reconhece "golpe da lista telefónica" e anula contrato entre empresas

A Justiça de São Paulo declarou nulo um contrato assinado pela funcionária de uma empresa que caiu no chamado "golpe da lista telefónica".

No caso, a funcionária foi abordada durante uma feira internacional por um representante de uma editora de lista telefónica que ofereceu divulgação gratuita. Para isso, ela deveria assinar um formulário, que na verdade era um contrato. Com o documento assinado, a editora começou a cobrar pelo serviço.

Diante dessa situação, a empresa ingressou com ação pedindo que fosse reconhecida a nulidade do contrato, uma vez que a funcionária não tinha poder para representá-la, e o cancelamento de eventual protesto ou restrição de crédito. A empresa foi representada pelo advogado Ricardo Nacle, do escritório Montans e Nacle.

Em sua defesa, a editora defendeu a validade do contrato, que continha todos os valores, e afirmou que a empresa recebeu o guia telefônico impresso com a publicação da empresa.

Para a juíza Sabrina Salvadori Sandy Severino, da 3ª Vara Cível de São Paulo, trata-se de mais um caso do "golpe da lista telefônica", que induziu a funcionária da empresa sem qualquer poder de representação ao erro, o que torna o contrato inválido.

"A conduta perpetrada pela requerida desde o início da suposta contratação foge por completo à boa e honesta prática comercial que deve presidir qualquer relação contratual, bem como a transparência e clareza exigidas pelo Código de Defesa do Consumidor, afastando a idoneidade da cobrança", afirma a juíza.

Assim, a juíza considerou o contrato nulo e declarou a inexigibilidade de quaisquer débitos entre as partes. Além disso, diante dos indícios de crime, a juíza mandou oficiar o Ministério Público, para que tome as providências cabíveis.

MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA NO BRASIL: ANTES NUNCA DO QUE TARDE?

No fim de 2018, foram promulgadas duas leis relacionadas com o mercado imobiliário. A primeira delas é a Lei n. 13.786, que regula o conteúdo dos contratos de aquisição de terrenos e unidades em edifícios ou condomínios de lotes, conferindo o direito de arrependimento na aquisição do imóvel em até sete dias a contar da data da assinatura do contrato, tanto no estande de vendas quanto fora da sede do incorporador. Tal dispositivo isenta de multa o incorporador imobiliário em caso de mora de até cento e oitenta dias a contar da data da entrega do imóvel, adotando-se entendimento jurisprudencial fixado no Recurso Especial n. 1.582.318-RJ do Superior Tribunal de Justiça, além de estabelecer o valor a ser restituído em caso de distrato ou inadimplemento contratual – o qual pode chegar a até 50% do que foi devidamente pago – quando a extinção desse contrato ocorrer ainda na fase de construção do edifício.

O segundo texto normativo, que entrará em vigor no dia 4 de fevereiro de 2019, nos termos do art. 1º da LINDB, é a Lei n. 13.777, a qual insere no Código Civil brasileiro a regulamentação da multipropriedade imobiliária. Essa nova espécie de condomínio, conhecido como “time-sharing” em inglês, “propriedad compartida” em espanhol, “multiproprieté” em francês e “multiproprietà” em italiano, consiste no uso e fruição de imóvel por determinado período de tempo ao longo do ano, em revezamento com outros multiproprietários. A multipropriedade imobiliária liga-se ao setor de turismo, razão pela qual vinha sendo regulada pela Deliberação Normativa n. 378/1997, da Embratur, sob a denominação de “sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem de turismo”.

Trata-se de alternativa à tradicional aquisição de imóveis em cidades litorâneas para veraneio (muito comum nos anos do século XX), os quais permanecem desocupados na maioria dos meses do ano, gerando despesas aos proprietários com contribuições condominiais e IPTU. Também serve a quem busca hospedagem em imóveis alugados, resorts e colônias de férias. Aliás, neste último exemplo, restava ao interessado a opção de ir nas épocas de baixa temporada ou, então, inscrever-se em sorteio de vagas nas de alta temporada, o que era frustrante para quem não tinha sido contemplado.

Agora, nestes dias em que vivemos, com custos de transação praticamente inexistentes, é possível acessar informações detalhadas sobre hotéis, casas, apartamentos e quartos no mundo inteiro – e as reservas são feitas com muita facilidade pela Internet. Isso sem falar na oferta de cruzeiros marítimos.

À vista disso, por que razão se deveria incentivar a multipropriedade imobiliária no Brasil mediante sua regulação no Código Civil?

É certo que cada pessoa possui liberdade para decidir quanto à melhor forma de desfrutar dos momentos de lazer. Todavia, algumas considerações precisam ser feitas acerca desse novo direito real derivado da propriedade.

A oferta de empreendimento instituído sob a forma de multipropriedade imobiliária sujeita-se aos arts. 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor. Contudo, não se vê comumente tal proposta ser apresentada nos meios de comunicação ou por e-mail. Oferece-se aos hóspedes ou turistas de determinada cidade que vierem a passar por perto do local cujos apartamentos estão sendo comercializados. É comum que os vendedores perguntem ao potencial comprador se está gostando do hotel ou da cidade em questão e, sendo positiva a resposta, oferecem a possibilidade de ser "proprietário" de um dos apartamentos do hotel para usá-lo por uma ou duas semanas ao longo de um ano. O turista, que não esperava por essa ideia – além de estar empolgado com o bem-estar provavelmente vivenciado durante as férias –, não está no melhor momento para refletir adequadamente sobre o que virá a adquirir.

Caso opte pela aquisição, passada a euforia, chegar-se-ão os boletos para pagamento das despesas mensais. É, na prática, nesse momento em que o consumidor perceberá o impacto do pagamento da contribuição condominial no orçamento familiar. Virão as despesas ordinárias e extraordinárias para a manutenção do empreendimento em bom estado de conservação e com mobiliário renovado. O período no qual terá acesso ao apartamento pode ser inconveniente, por exemplo, por coincidir com o período em que está trabalhando. As chances de o multiproprietário não desejar mais retornar ao imóvel adquirido são grandes, porque ninguém precisa passar férias no mesmo local como se fazia antigamente. Dificilmente se interessará em participar das assembleias condominiais. A rentabilidade que poderá ter ao alugar a multipropriedade no período a que lhe cabe não é garantida, uma vez que nem sempre haverá alguém interessado em hospedar-se no local nesse período.

A consequência é previsível: o multiproprietário acaba por requerer a desistência do contrato ou simplesmente deixa de pagar as prestações relativas ao imóvel. A este se aplicará a Lei n. 13.786: impossibilidade de restituição do valor pago a título de comissão do corretor de imóveis, pagamento das obrigações relacionadas ao imóvel eventualmente inadimplidas e perda de parte dos valores pagos a título de indenização ao incorporador do empreendimento.

Ao final, a fração da multipropriedade será comercializada com outra pessoa, que também poderá desistir do contrato pelos mesmos motivos do multiproprietário anterior. Destarte, a função social do contrato, a qual consiste, nesse caso, em proporcionar o acesso ao direito à propriedade ou à concretização do direito ao lazer, é violada reiteradamente.

Não pretendo afirmar aqui que deve ser proibida a multipropriedade imobiliária no Brasil, tampouco que se trata de algo ilegal - ao contrário, até foi inserida no Código Civil! Ademais, há quem realmente goste de retornar várias vezes a determinado hotel ou resort. Porém, creio que poucas pessoas têm informações suficientes sobre esse novo direito real. Caberá aos órgãos de defesa do consumidor e ao Ministério Público observarem como a oferta desse tipo de empreendimento é realizada no país, para que, no futuro, não se pense o seguinte acerca da multipropriedade imobiliária: “antes nunca do que tarde”.