Medida pode ser adotada sem devolução das parcelas já pagas.
A falta de
pagamento de prestações do financiamento pode levar os bancos a retomarem
imóveis. A previsão é de que este ano não deve ser diferente, já que, de
janeiro a julho de 2015, 334 unidades foram retomadas, o que equivale a 64% do
total registrado em todo o ano passado. Este cenário não é muito diferente no
restante do país.
De acordo
com o presidente da ANIMEI, Dr. Paulo Hamilton, um dos motivos para a retomada
dos imóveis é a utilização da alienação fiduciária em contratos de
financiamento ligados ao Sistema Imobiliário. "Atualmente, a maioria dos
contratos de financiamento são feitos com base na Lei 9.514/97, que trata da alienação
fiduciária de bens imóveis. Embora tenha sido criada em novembro de 1997, sua
utilização ganhou força em meados da década passada, e este é um dos primeiros
reflexos dessa forma de garantia: a grande facilidade da execução da dívida e
retomada do imóvel pelo banco em caso de inadimplência", explica.
Segundo a
Lei, passados 30 dias do início da inadimplência, o banco pode iniciar a
execução extrajudicial do contrato. "Nessa hipótese, é obrigatória a
notificação pessoal do devedor (via cartório) para pagar o débito no prazo de
15 dias. Passado esse prazo, o registro de propriedade do imóvel é transferido
para o nome do banco, que, em seguida – já como novo proprietário – tem que
levar o imóvel a dois leilões públicos. E se não existirem arrematantes, o imóvel
fica definitivamente com o banco, em pagamento da dívida (prestações vencidas e
saldo devedor)", esclarece Dr. Paulo Hamilton.
O
presidente da ANIMEI esclarece que, como se trata de uma execução
extrajudicial, ou seja, sem passar pelo crivo do Poder Judiciário, é possível
requerer a anulação do procedimento na Justiça ou uma indenização pela
diferença entre o valor real do imóvel e o valor da dívida. "Mas não é uma
tarefa fácil e cada caso deve ser analisado isoladamente. A dica é não deixar
que chegue nesse ponto. Se houver dificuldade no pagamento de alguma parcela, o
ideal é procurar o banco ou entidade de defesa da classe e negociar, ou – numa
saída mais drástica – vender o imóvel, quitar o financiamento e assim não
perder tudo que investiu."
Para os contratos
do programa Minha Casa Minha Vida, ainda existe a alternativa do Fundo
Garantidor, que cobre o pagamento das prestações por até 36 meses dependendo da
faixa de renda. Mas existem desvantagens. "O mutuário tem que comprovar o
desemprego ou a perda da renda no momento da assinatura. Além disso, o Fundo
não paga a prestação: ela é incorporada ao saldo devedor e cobrada ao final do
financiamento. Ou seja: se o prazo inicial era de 240 meses e o beneficiado
utilizou o fundo por 12 meses, o novo prazo será de 252, e assim por diante. É
bom lembrar que sobre essas prestações incidirão os mesmos juros e correção
monetária do restante do financiamento."
O
presidente da ANIMEI ressalta que o importante é não ficar de braços cruzados
diante dos contratos que não possuem a cobertura do Fundo Garantidor. "Uma
alternativa é pedir a utilização do FGTS para pagamento das prestações em
atraso. Embora esta saída não seja aceita diretamente nas agências bancárias,
basta que o trabalhador faça o requerimento na via judicial para conseguir o
benefício e, assim, evitar a perda do imóvel."
Parcelas
pagas não são devolvidas – Além de perder o imóvel, o consumidor pode arcar com
outro prejuízo: a perda dos valores pagos. De acordo com o presidente da
ANIMEI, a lógica adota pelos agentes financeiros é a seguinte: "o banco
não vende imóveis, no financiamento habitacional, o mutuário toma um empréstimo
financeiro (como outro qualquer) para aquisição de um imóvel, o qual é dado em
garantia da dívida. Assim, no caso de inadimplemento das prestações, o banco
credor executa o débito, levando o imóvel dado em garantia a leilão. No leilão,
se não houver nenhum interessado (arrematante) ou se o maior lance for menor
que a dívida, não haverá nenhum valor a ser repassado ao mutuário."
Segundo a
Lei 9.514, após 30 dias do vencimento de uma ou mais parcelas, o banco pode
iniciar o procedimento de execução. Entretanto, a maioria dos contratos prevê
que a execução só pode começar em caso de atraso de três ou mais prestações.
"Nesse caso, vale a regra mais benéfica ao consumidor. O banco não tem
praticamente nenhum risco de ficar no prejuízo. Quando o imóvel vai a leilão, o
valor da arrematação é utilizado para quitação integral da dívida (prestações
vencidas e vincendas) e se não houver arrematante, ele fica com o bem e pode,
em seguida, vendê-lo como outro imóvel qualquer."
Direitos do consumidor
Em caso de
execução da dívida através da Lei 9.514, alguns requisitos devem ser
observados:
·
O consumidor deve ser notificado pessoalmente para quitar a dívida
no prazo de 15 dias, quando o contrato tiver mais de um titular (um casal, por
exemplo), todos devem ser notificados individualmente
·
O mutuário tem a possibilidade de pagar a dívida até a data do
leilão (e não até o fim do prazo da notificação – 15 dias), podendo utilizar o
seu FGTS
·
O imóvel deve ser levado a leilão por, no mínimo, 60% de seu valor
de mercado; se for arrematado por montante inferior, o leilão pode ser
invalidado
·
Quando o valor da arrematação for maior que a dívida, o banco deve
repassar a diferença ao devedor, no prazo de cinco dias, contados da data do
leilão.
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