Um imóvel que esteja em compromisso de compra e venda não pode ser
penhorado por processo que veio após essa negociação, mesmo que a operação não
esteja registrada em cartório. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior
Tribunal de Justiça determinou, em decisão unânime, a desconstituição de
penhora de imóveis vendidos antes do ajuizamento de ação de cobrança, mas cujos
compromissos de compra e venda só foram averbados no registro de imóveis após a
citação do devedor.
O caso envolveu a alienação de unidades autônomas de complexo hoteleiro.
Os compromissos de compra e venda foram feitos antes do ajuizamento da demanda,
mas, como o averbamento no registro de imóveis só ocorreu após a citação da
parte executada, a sentença, confirmada no acórdão de apelação, reconheceu a
existência de fraude à execução na alienação dos bens.
As instâncias ordinárias aplicaram ao caso a norma contida no artigo
1.245, parágrafo 1º, do Código Civil, segundo a qual, "enquanto não se
registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel".
Decisão reformada
No STJ, a decisão foi reformada. De acordo com o relator, ministro Villas Bôas
Cueva, prevalece no tribunal o entendimento de que a "celebração de
compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado a registro no
cartório de registro de imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a
constrição do bem imóvel e impede a caracterização de fraude à execução".
O ministro invocou ainda a Súmula 375 do STJ, segundo a
qual "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da
penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”, e também
citou a tese, firmada sob o rito dos recursos repetitivos, de que a prova de
eventual má-fé constitui ônus do credor.
“A celebração dos contratos de promessa de compra e venda (entre 1999 e
2003), conquanto não levados a registro, ocorreu muito tempo antes do
ajuizamento da ação (2004), a afastar a presença de fraude à execução,
ressalvada a prova da má-fé, inexistente na espécie, em nada influenciando a
averbação de protesto às margens das matrículas dos imóveis efetuada em 2007”,
concluiu o relator. Com informações da Assessoria de
Imprensa do STJ.
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