É LEGÍTIMO EQUIPARAR IPTU DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO AO DE TERRENO, DIZ TJ-SP

Cobrar alíquotas de IPTU diferentes para imóveis prontos e em construção, enquanto se equipara os últimos a terrenos baldios, é algo que não ofende a Constituição, pois atenderia ao princípio da essencialidade. Esse foi o entendimento do Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo em Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade tratando das taxas cobradas em Guarulhos de acordo com a Lei Municipal 6.793/2010.

O processo chegou à segunda instância em recurso da JJO Construtora Limitada, defendida pelo tributarista Evandro Azevedo Neto, sócio do escritório Viana e Azevedo Advogados. A tese da defesa, desenvolvida em conjunto com o tributarista Leandro Farias, foi de que deveria ser observada a função social da propriedade, já que estão atualmente equiparados com taxas de 3,5% os terrenos baldios e os imóveis em construção, que não seriam iguais.

"Se a intenção da lei é atender à função social da propriedade, qualquer imóvel em regular processo de construção atende plenamente a esse quesito, com recolhimento de IPTU, ISS e ICMS, além de trazer a contratação de funcionários e estimular o comércio do entorno", disse o advogado.

A argumentação, contudo, não foi acolhida pelo relator do processo, desembargador Fernando Ferreira Rodrigues. Para o magistrado, a questão não é verificar o cumprimento da função social, mas saber se a municipalidade pode trazer alíquotas diferenciadas.

"Em vez de conter exigência quanto ao adequado uso do imóvel, o legislador entendeu que o pronto para uso merece uma alíquota menor do que aquele em construção. Não tem relevância a função social da propriedade, mas apenas a sua utilização", apontou Rodrigues.

No mesmo sentido, o desembargador Moacir Peres, afirmou que a progressividade do IPTU comporta que quem possui um imóvel maior deve pagar mais e que, se fosse reconhecida a inconstitucionalidade do artigo 3º da lei de Guarulhos, correr-se-ia o risco de não ser aplicada nenhuma alíquota. A decisão foi unânime.

O advogado da construtora informou que vai recorrer.

ESTADO É QUEM DEVE INDENIZAR CIDADÃOS POR ERROS DE CARTÓRIOS, DECIDE SUPREMO

Por maioria, os ministros do Supremo Tribunal Federal definiu que a responsabilidade por danos causados a terceiros por erros cometidos por cartorários é do Estado. Nesta quarta-feira (27/2), o Plenário definiu que quem tem o dever de indenizar, nesses casos, é o Estado.

Como a análise foi feita no julgamento de um recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida, o colegiado ainda fixou tese em que ficou definido que a demanda deve ser proposta contra o Estado e o Estado tem o dever de regresso sob pena de improbidade administrativa.

O Plenário deu início ao debate sobre o tema na manhã desta quarta, em sessão extraordinária. À tarde, na volta dos trabalhos, em sessão ordinárias, o colegiado foi tomado por debate sobre a melhor interpretação e solução sobre o caso.

Mais cedo, na abertura do julgamento, em quatro votos, três teses foram levantadas: do relator, ministro Luiz Fux, seguido do ministro Alexandre de Moraes, e que acabou vencedora, a do ministro Luiz Edson Fachin, segundo a qual os cartorários deveriam assumir responsabilidade sobre os próprios atos desde que são agentes públicos mas delegados e em regime especial, e a do ministro Luís Roberto Barroso, para quem a decisão questionada deve prevalecer porque segue a jurisprudência, mas esta deveria ser revista: o Estado não deveria arcar com ônus se não conta com as receitas dos serviços.

O recurso foi interposto pelo estado de Santa Catarina contra acórdão do Tribunal de Justiça local que entendeu que o Estado, na condição de delegante dos serviços notariais, responde objetivamente pela reparação de tais danos em decorrência do parágrafo 6° do artigo 37 da Constituição Federal. O Supremo manteve a decisão.

A ministra Rosa Weber, ao abrir a sessão da parte da tarde e acompanhar o relator, ministro Luiz Fux, ressaltou que há a garantia do direito de regresso do Estado contra os cartorários na hipótese de responsabilidade subjetiva. "Aí teria de ser informada, nesse caso, por dolo e culpa."

Ela afirmou enxergar, no caso, responsabilidade solidária. "Então, não há nada que impeça que se demande Estado e de cartorários, ou exclusivamente do Estado. Basta a comprovação de nexo de causalidade entre o ato e o prejuízo", apontou. Conforme ênfase dada pela ministra Rosa Weber, quando o cidadão procura serviços cartorários, ele está se valendo de serviço de natureza pública. "Não se pode viver em sociedade se não tiver os atos de sua vida objeto de registro", disse.

Na mesma linha, a ministra Cármen Lúcia deu mais destaque ao entendimento de que se deve ser obrigatório ao Estado o regresso de culpa ou dolo ao agente. "Mantenho decisão do tribunal no sentido de ser possível e responsabilizando o Estado de Santa Catarina sem embaraço de que possa ser acionado também o agente e sem embargo de rediscutirmos o tema em outro momento. Tenho sempre enfatizado que é obrigatório o regresso de dolo ou culpa", disse.

O ministro Ricardo Lewandowski afirmou ter mudado de posição ao acompanhar o debate promovido pelos colegas em Plenário. "Precisamos ouvir os argumentos para firmar convicção. Depois dos debates, acabo optando pela solução do relator. A jurisprudência reafirma aquilo que está contido no art. 236 da Constituição Federal, que assenta que os serviços notariais e de registros são exercidos por particulares, mas por delegação do Estado. Então, em última análise, o Estado é responsável. É uma atividade submetida ao regime de direito público", explicou. Para ele, é importante anotar que se trata de serviço obrigatório ao particular, que não pode fugir de emitir certidão de nascimento, transferir propriedade

STJ NÃO RECONHECE DANO MORAL EM DEMORA DE FILA BANCÁRIA

Por unanimidade, a 4ª turma do STJ entendeu, nesta quarta-feira (27/2), que a demora em fila para atendimento bancário não gera dano moral ao negar um recurso de um advogado que teve problemas em uma agencia. 

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, defende que a espera em uma fila pode ser classificada como mero desconforto. "Essa espera não tem o condão de afetar direito da personalidade, interferir intensamente no bem-estar do consumidor de serviço. Nas situações-limite, como demora para atendimento médico emergencial se poderia cogitar em dano moral indenizável", disse.

Para o ministro, para que fique caracterizado o dano moral, é preciso levar em consideração a lesão a direito de personalidade. "Nessa esteira, a doutrina e a jurisprudência se relevam como mero dissabor, aborrecimento, contratempo, mágoa - inerentes à vida em sociedade -, ou excesso de sensibilidade por aquele que afirma dano moral são insuficientes à caracterização do abalo moral", avaliou. 

O ministro também ressaltou que o tema não é uniformizado no tribunal, o que pode acarretar na dispersão da jurisprudência. "É importante a uniformização e pacificação do tema, notadamente quando se trata de consumidor individual pleiteando indenização por dano moral decorrente da espera em fila de banco".

Entendimento Semelhante

Em maio do ano passado, a mesma turma reconheceu que longa espera em fila de banco é irregularidade administrativa, comum na relação entre a instituição e o cliente, que não passa de mero aborrecimento diário. 

O caso aconteceu em São Lourenço (MG), onde um homem alegou que aguardou por 1 hora e 13 minutos para ser atendido em uma agência bancária. Como a demora contraria a Lei municipal 2.712, ele pediu na Justiça indenização por danos morais.

PLENÁRIO DO STF VAI JULGAR ISENÇÃO DE IPVA PARA PESSOAS COM DOENÇAS GRAVES

A ministra Rosa Weber, do Supremo Tribunal Federal, aplicou o rito abreviado na ação que questiona lei de Roraima que isenta pessoas com doenças graves do pagamento do Imposto de Propriedade de Veículo Automotor (IPVA). Com isso, a ação será julgada pelo Plenário diretamente no mérito, sem análise do pedido de liminar.

O governador de Roraima, Antônio Denarium, alega que a lei estadual 1.293/2018 afronta o artigo 113 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT), que exige que a proposição legislativa que crie ou altere despesa obrigatória ou renúncia de receita deve ser acompanhada da estimativa do seu impacto orçamentário e financeiro, e o artigo 150, inciso II, da Constituição Federal, que estabelece o princípio da isonomia tributária e veda tratamento desigual entre contribuintes.

Segundo o governador, a manutenção da validade da norma acarreta risco potencial ao caixa da administração pública estadual e consequente prejuízo à continuidade de políticas públicas essenciais. “O Estado de Roraima encontra-se em uma situação delicada, excepcional e difícil em relação à questão financeira”, afirmou.

Ainda de acordo com o chefe do Executivo estadual, a norma acarreta efeitos financeiros imediatos ao atingir de forma considerável a arrecadação de Roraima em relação ao IPVA. Denarium ainda que a isenção prevista é “abrangente e imprecisa”, pois prevê as enfermidades de forma generalizada, sem nenhuma diferenciação ou especificação.

Informações

Ao aplicar ao caso o rito abreviado, a ministra requisitou informações à Assembleia Legislativa de Roraima, a serem prestadas no prazo de dez dias. Após esse período, determinou que dê-se vista ao advogado-geral da União e à procuradora-geral da República para que se manifestem sobre matéria, sucessivamente, no prazo de cinco dias. Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.

ÔNUS DE PROVAR QUE TERCEIRIZADO PRESTOU OU NÃO SERVIÇOS É DO CONTRATANTE

Diante da validade da terceirização em atividades-meio e fim do tomador de serviços introduzida pelas leis 13.429 e 13.467, ambas de 2017, lembrando-se que o trabalho temporário já era previsto desde a Lei 6.019/1974, surgem nos autos trabalhistas dúvidas a respeito do ônus da prova acerca da efetiva prestação de serviços por determinado trabalhador ao tomador.

Afinal, compete ao trabalhador provar que prestou serviços a determinado tomador ou ao tomador demonstrar, se o caso, que tal empregado não está dentre aqueles engajados no processo de terceirização?

Pois bem, as leis 13.429 e 13.467, com vigências a partir de 31/3/2017 e 11/11/2017, respectivamente, dispuseram sobre trabalho temporário e processo de terceirização, acrescentando à Lei 6.019/1974 as seguintes inovações, dentre outras:

Art. 5º-A - § 5º: “A empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços, e o recolhimento das contribuições previdenciárias observará o disposto no art. 31 da Lei no 8.212, de 24 de julho de 1991”.

Art.10 - § 7º: “A contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer o trabalho temporário, e o recolhimento das contribuições previdenciárias observará o disposto no art. 31 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991”.

A responsabilidade do contratante, portanto, que decorria de construção jurisprudencial, passou a ser prevista em lei, constituindo tese contrária a esses dispositivos, aliás, litigância de má-fé, nos termos do artigo 793-B, inciso I da CLT.

Se o tomador é agora, por força de lei, responsável subsidiário em relação aos empregados da empresa de trabalho temporário ou de terceirização que lhe prestam serviços, tem o direito (em relação a tais empresas) e o dever (relativamente aos trabalhadores) de conhecê-los nominalmente, isto é, de saber quantos são, quem são e por qual período trabalham/trabalharam, até porque o terceirizante é obrigado a garantir condições de segurança, higiene e salubridade desses trabalhadores, nos termos dos artigos 5º-A, parágrafo 3º (terceirização) e 9º, parágrafo 1º (trabalho temporário) da Lei 6.019/1974, com redação dada pelas leis 13.429/2017 e 13.467/2017.

Daí decorre, portanto, o ônus do tomador de apresentar em juízo a relação nominal dos empregados da empresa de trabalho temporário ou de terceirização utilizados em benefício dele, tomador, quando nega a prestação de serviços pelo empregado em questão. Afinal, se se obriga por força de lei a pagar seus créditos laborais e previdenciários, ainda que subsidiariamente, pode/deve o tomador saber quem são os trabalhadores assim engajados.

Se o tomador descuida-se de manter esse controle nominal de trabalhadores terceirizados, controle esse que deve ser necessariamente documental, deixando de apresentá-lo em juízo, presume-se que o obreiro em questão prestou-lhe serviços no período em que foi empregado da empresa de trabalho temporário ou da terceirizada, conforme o caso.

Diz-se ser necessariamente documental a prova porque, com relação ao FGTS, por exemplo, a materialização dos recolhimentos é imprescindível (Lei 8.036/1990, artigo 15), daí a necessidade de controle por escrito dos empregados engajados no trabalho temporário ou terceirização e da documentação referente aos correspondentes recolhimentos.

Acrescente-se que a responsabilidade do tomador dá-se também para as obrigações previdenciárias do prestador para com esses trabalhadores, conforme dispõem o parágrafo 5º do artigo 5º-A e o parágrafo 7º do artigo 10 da Lei 6.019/1974 (com as modificações trazidas pelas leis já referidas). E a prova do cumprimento de contribuição social é compulsoriamente documental, como prescreve o artigo 31, caput e parágrafos, da Lei 8.213/1991.

Em conclusão, alegado trabalho temporário ou terceirização pelo empregado, cabe ao tomador apresentar relação nominal e escrita dos trabalhadores que lhe foram cedidos pelo prestador a fim de demonstrar, se for o caso, que o demandante não está incluído entre eles. A prova, como visto, é documental, suprível, a nosso ver, apenas por depoimento pessoal do trabalhador em sentido contrário.

Finalmente, se o tomador simplesmente nega a prestação de serviços em seu benefício pelo trabalhador, sem fazer a prova documental acima mencionada, demonstrando-se em seguida que o obreiro laborou para ele, incide o tomador em litigância de má-fé por alterar a verdade dos fatos, nos termos do inciso II do artigo 793-B da CLT.

NOVA LEI SOBRE DISTRATOS GERA CONTRATOS MAIS SÓLIDOS

O setor imobiliário viveu momentos de grande abundância no período de 2005 a 2014. Com o desemprego em níveis historicamente baixos, crédito farto e juros menores, obstáculos não existiam para que os compradores vissem a oportunidade de adquirir a tão sonhada casa própria. A extinção dos compromissos de compra e venda por inadimplemento do comprador não era um problema para as construtoras.

Caso o consumidor apresentasse dificuldades na obtenção do financiamento bancário para firmar o acordado quanto ao pagamento do saldo do preço, ou mesmo com a desistência da compra por outras dificuldades ou razões, as construtoras não tinham grandes dificuldades para extinguir o compromisso de compra e venda. Podiam devolver grande parte ou quase a totalidade do valor pago pelo comprador, já que para vender novamente esse imóvel não haveria empecilhos.

Os pedidos de extinção do compromisso de compra e venda aumentaram exponencialmente com a atual crise econômica. O cenário é de pouca oferta de crédito. Há créditos com juros altos e a análise da capacidade financeira do consumidor é feita de forma muito mais rigorosa. Isso sem falar no desemprego.

Outra consequência desse cenário foi a queda na demanda pela aquisição de imóveis, o que acarretou na redução considerável do seu preço. Com grande estoque de unidades, as incorporadoras passaram a ofertar os imóveis com consideráveis descontos, muitas vezes com valores mais baixos em relação ao que o consumidor adquiriu há pouco tempo antes no mesmo empreendimento. Isso também tornou muitos negócios celebrados totalmente inviáveis de serem mantidos.

Assim, diante de tal cenário de crise no mercado imobiliário, várias foram as razões para justificar o pedido de extinção do compromisso de compra e venda por parte do comprador. Muitas construtoras não tiveram condições de celebrar as extinções dos compromissos de compra e venda, nos mesmos moldes antes praticados, o que fez com que vários consumidores se insurgissem, buscando o Poder Judiciário para a solução da questão. E isso visando receber percentuais elevados entre 80% e 90% dos valores pagos, já que havia precedentes nesse sentido, embora a jurisprudência majoritária assentava-se em devolução de 70%. Essas decisões díspares, que em muitas situações prejudicaram as construtoras, considerando-se o volume de rescisões pleiteadas, resultavam da ausência de legislação sobre extinção contratual em compromissos de compra e venda por inadimplemento do comprador.

Considerando a importância da construção civil no país, que movimenta maciçamente a economia e emprega milhões de trabalhadores, houve uma forte pressão do setor imobiliário, no sentido de exigir do Poder Legislativo providências para regulamentar a questão. Assim, desde 27 de dezembro de 2018, como resposta a essa demanda do setor imobiliário, está em vigor a Lei 13.786 — que altera as leis 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e 6.766 de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Embora o fator determinante do grande movimento de extinções contratuais de compromissos de compra e venda seja resultado da crise econômica que assolou todo o país, é inegável que, para outra parcela de promitentes compradores, a conveniência em conseguir a devolução de quase totalidade dos valores pagos, por conta das decisões díspares do Judiciário, foi o fator atrativo. Isso equivale a dizer que a ausência legislativa regulamentadora da questão contribuiu em muito para a insegurança jurídica no setor, ora havendo abusos por parte das construtoras, objetivando devoluções ínfimas aos compradores, ora por parte destes, querendo o recebimento de valores extremamente altos, desconsiderando todo o custo da operação.

Há muito vem se discutindo acerca dos percentuais a serem devolvidos aos promitentes compradores, nas hipóteses de extinção contratual, quando estes dão causa ao pedido de extinção. É inegável que essa discussão e, consequentemente, a insegurança jurídica gerada, são frutos da ausência de legislação a respeito.

Embora a jurisprudência majoritária estivesse firmada no sentido de considerar razoável a devolução de 70% dos valores pagos, existiam decisões que consideravam como razoável devolução de 80% ou 90% desses valores, gerando essas decisões díspares, consequentemente, uma enorme insegurança jurídica.

Tais decisões desconsideraram totalmente o novo cenário de crise econômica, que afetou sobremaneira o setor imobiliário e o outro lado da relação contratual, onde estão as próprias construtoras que empregam muitos trabalhadores e que estão com um estoque altíssimo de unidades, sem contar as despesas que estas geram. Isso significa que muitas construtoras estão descapitalizadas para devolver percentuais elevados aos promitentes compradores, destacando-se que os valores pagos por eles na aquisição da unidade habitacional são destinados à construção desta unidade (compra de materiais, mão de obra, impostos e administração), bem como a toda despesa da operação.

A lei recentemente concebida contribuirá para uma maior segurança jurídica nas relações contratuais imobiliárias, se considerarmos ser ela uma barreira para abusos por parte das construtoras e também um freio para os compradores. Há consumidores que, com atitudes muitas vezes impensadas e na certeza de receberem valores substanciais na hipótese de insucesso da contratação, celebram compromissos de compra e venda sem o mínimo de prudência e critério em relação à viabilidade e manutenção do negócio. Eles compram sem a certeza de que podem arcar com um financiamento imobiliário e com todo o custo da operação que é bastante oneroso em nosso país.

Embora a nova lei, num primeiro olhar, pareça onerar excessivamente o comprador, ela servirá para formar relações contratuais mais sólidas. Isso porque trará para o negócio contratual compradores muito mais conscientes não somente sobre as penalidades, mas também sobre as responsabilidades de adquirir um imóvel. Isso equivale a dizer que a regulamentação da questão será um freio para contratações impensadas por parte dos promitentes compradores, para abusos cometidos por parte das vendedoras e para decisões díspares por parte dos nossos juízes. A lei não permitirá, inclusive, que o princípio da autonomia da vontade, basilar das relações contratuais, seja desrespeitado.

PROPRIETÁRIO TEM O DIREITO DE LOCAR IMÓVEL POR MEIO DE APLICATIVO IMPRIMIR

Algumas preocupantes decisões de primeira instância têm proibido proprietários de unidades condominiais a locar seus imóveis por meio de aplicativos ou plataformas on-line, principalmente a mais conhecida: Airbnb.

Baseando, equivocadamente, em disposições sobre hospedagens como hotéis e albergues, os juízos decidem proibir a livre utilização da propriedade privada, em clara contradição à Constituição e ao Código Civil.

Veja-se que o Estado brasileiro é alicerçado em alguns pilares democráticos que são norteadores da nossa sociedade, sendo um deles o da propriedade privada (artigo 5º, caput e inciso XXII da CF), garantia fundamental a todos os brasileiros estendida. Ainda nessa esteira, percebe-se que a eventual proibição sem amparo legal contraria o princípio-garantia da legalidade (artigo 5º, inciso II, CF).

Seguindo a hierarquia jurídica das normas e leis brasileiras, o proprietário e condômino detém alguns direitos inerentes ao seu imóvel, propriedade privada, podendo dele usufruir livremente, se não perturbar o sossego de seus vizinhos ou fizer obras que comprometam a segurança da edificação. As disposições sobre livre utilização do bem estão inseridas nos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil.

Ocorre que o Judiciário tem decidido proibir o uso garantido pela Constituição e pela lei civil com base nas convenções condominiais, que por vezes têm regras sobre festas ou barulho nas unidades condominiais, e no Decreto 84.910, de 1980, que não é aplicável aos particulares que locam imóveis.

O que se vê pela redação do decreto é a necessidade de certos registros e verificações para que uma “hospedagem de turismo” seja devidamente autorizada pelo poder público a ser utilizada pelos turistas. Diz o artigo 3º deste decreto que “somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – EMBRATUR”.

Contudo, o mesmo decreto dá o conceito de “hospedagem”, restringindo, assim, a sua própria amplitude: “os empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar serviços de hospedagem em aposentos mobiliados e equipados, alimentação e outros necessários aos usuários”, e que, de certo, exclui a hipótese de o particular locar um apartamento, por exemplo.

Isso não bastasse, fica claro que o decreto não pode se sobrepor à Constituição ou ao Código Civil, de maneira que sua utilização na ação movida por condomínios ou condôminos é patentemente equivocada.

Dito isso, fica claro que não haveria empecilhos para o proprietário que quisesse locar seu imóvel por meio de uma plataforma digital, pois a forma que se faz a contratação é lícita, desde que obedecida a Lei 8.245/91, a Lei da Locação.

Ou seja, parece-nos que a situação está, infelizmente, se aproximando de outras tantas em que uma plataforma digital ou inovadora toma o mercado de surpresa e há grande confusão na aplicação da legislação em vigor, causando entendimentos equivocados, como o que comentamos neste artigo.

Entretanto, a solução é mais simples do que se imagina. Temos diversas técnicas e disposições para tratar lacunas legais ou outros tipos de inovações que traga a sociedade para a apreciação do Judiciário, tais como as regras gerais, os princípios e fundamentos da Constituição Federal, a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que não foram, ao que parece, utilizados nos casos em comento.

De que maneira se trate a questão, ao nosso ver, o resultado será o mesmo: o proprietário tem o direito de locar seu imóvel nos termos da Lei 8.245/91, seja por meio de contrato escrito e mediação de imobiliária ou por aplicativo/plataforma on-line.

Se há eventual desrespeito às regras internas do condomínio, dispostas nos seus estatutos ou convenções, o proprietário arcará com as consequências neles redigidas, lembrando-se que não é possível proibir a locação por meio de tais instrumentos condominiais. Há, ainda, a figura da responsabilidade civil por eventuais excessos ou ilicitudes praticados pelos locatários, sendo certo que também haveria o direito de regresso contra os mesmos locatários.

Fato é que não se pode proibir por meio de decisão judicial ato ou contratação que a lei expressamente permite sem que haja ilegalidade ou desrespeito aos ditames da mesma lei que autoriza (no caso, a Lei 8.245/91), por força do princípio da legalidade, que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (artigo 5º, inciso II, CF). Nesse sentido, como se percebe que é impossível enquadrar o condômino como “hospedagem de turismo”, não entendemos possível que as decisões proibitórias prosperem.

De certo, temos, como sociedade, que encontrar meios adequados de tratar as situações como a descrita neste artigo à luz da Constituição e da lei aplicável, sem deturpar ou extirpar direitos fundamentais dos cidadãos de bem, e, simultaneamente, tratando e punindo aqueles que excedem ao usufruir dos mesmos direitos fundamentais em detrimento dos seus iguais.

Rogamos para que o Judiciário e demais aplicadores do Direito brasileiro possam, rapidamente, criar um consenso sobre a matéria das locações de unidades condominiais por meio de aplicativos e por curto espaço de tempo, unificando a jurisprudência e protegendo a segurança jurídica necessária para a nação.

AVERBAÇÃO DE BENS EM FASE PRÉ-EXECUTÓRIA É ABUSIVA

O contribuinte deve se atentar à nova modalidade de garantia do pagamento de débitos tributários que será realizada pela União. Isso por causa da possibilidade, conferida pela Lei 13.606/2018, de averbação em órgãos de registro de bens antes mesmo de iniciada a execução fiscal para cobrança dos tributos devidos, tornando indisponíveis os bens averbados para garantir sua quitação.

A averbação é o ato praticado pelo tabelião, com finalidade de inserir na matrícula as alterações ocorridas no bem registrado, por exemplo, em um imóvel, ou que dizem respeito ao seu titular (estado civil, local onde reside etc.), tornando-os públicos em relação a terceiros, eficazes e garantindo maior segurança jurídica.

Assim, para ter seu crédito pago, a União garantirá a futura execução fiscal da certidão de dívida ativa com averbação de bens do contribuinte, tornando-os indisponíveis.

Após a averbação da certidão de dívida ativa, a Fazenda Pública terá o prazo de 30 dias para interposição da execução fiscal, sendo convertida, posteriormente ao prazo de impugnação que será concedido, em penhora e, caso a ação não seja apresentada no prazo fixado, tornará desimpedido o bem.

Entendemos que a averbação de bens em fase pré-executória se demonstra abusiva e pode infringir garantias constitucionais, como direito de propriedade e livre concorrência, afetando o contribuinte com dívidas tributárias — inclusive tramitam ações de inconstitucionalidade no Supremo Tribunal Federal neste sentido —, e, por outro lado, se mostra eficaz aos interesses do Fisco, que cada vez mais visa extinguir direitos dos contribuintes com o objetivo único de arrecadar.

Entretanto, a lei trouxe benefícios ao contribuinte, onde inscrito o débito em dívida ativa da União, surge a possibilidade de oferecer antecipadamente garantias à execução fiscal, que, mesmo não suspendendo a exigibilidade do crédito tributário, viabiliza a expedição de certidão de regularidade fiscal.

Mesmo que a lei já esteja em vigor, a indisponibilidade de bens ainda não é aplicada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, mas devemos tomar precauções para que não sejamos surpreendidos com sua aplicação e aguardar o desfecho das ADIs.

Juíza reconhece "golpe da lista telefónica" e anula contrato entre empresas

A Justiça de São Paulo declarou nulo um contrato assinado pela funcionária de uma empresa que caiu no chamado "golpe da lista telefónica".

No caso, a funcionária foi abordada durante uma feira internacional por um representante de uma editora de lista telefónica que ofereceu divulgação gratuita. Para isso, ela deveria assinar um formulário, que na verdade era um contrato. Com o documento assinado, a editora começou a cobrar pelo serviço.

Diante dessa situação, a empresa ingressou com ação pedindo que fosse reconhecida a nulidade do contrato, uma vez que a funcionária não tinha poder para representá-la, e o cancelamento de eventual protesto ou restrição de crédito. A empresa foi representada pelo advogado Ricardo Nacle, do escritório Montans e Nacle.

Em sua defesa, a editora defendeu a validade do contrato, que continha todos os valores, e afirmou que a empresa recebeu o guia telefônico impresso com a publicação da empresa.

Para a juíza Sabrina Salvadori Sandy Severino, da 3ª Vara Cível de São Paulo, trata-se de mais um caso do "golpe da lista telefônica", que induziu a funcionária da empresa sem qualquer poder de representação ao erro, o que torna o contrato inválido.

"A conduta perpetrada pela requerida desde o início da suposta contratação foge por completo à boa e honesta prática comercial que deve presidir qualquer relação contratual, bem como a transparência e clareza exigidas pelo Código de Defesa do Consumidor, afastando a idoneidade da cobrança", afirma a juíza.

Assim, a juíza considerou o contrato nulo e declarou a inexigibilidade de quaisquer débitos entre as partes. Além disso, diante dos indícios de crime, a juíza mandou oficiar o Ministério Público, para que tome as providências cabíveis.

MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA NO BRASIL: ANTES NUNCA DO QUE TARDE?

No fim de 2018, foram promulgadas duas leis relacionadas com o mercado imobiliário. A primeira delas é a Lei n. 13.786, que regula o conteúdo dos contratos de aquisição de terrenos e unidades em edifícios ou condomínios de lotes, conferindo o direito de arrependimento na aquisição do imóvel em até sete dias a contar da data da assinatura do contrato, tanto no estande de vendas quanto fora da sede do incorporador. Tal dispositivo isenta de multa o incorporador imobiliário em caso de mora de até cento e oitenta dias a contar da data da entrega do imóvel, adotando-se entendimento jurisprudencial fixado no Recurso Especial n. 1.582.318-RJ do Superior Tribunal de Justiça, além de estabelecer o valor a ser restituído em caso de distrato ou inadimplemento contratual – o qual pode chegar a até 50% do que foi devidamente pago – quando a extinção desse contrato ocorrer ainda na fase de construção do edifício.

O segundo texto normativo, que entrará em vigor no dia 4 de fevereiro de 2019, nos termos do art. 1º da LINDB, é a Lei n. 13.777, a qual insere no Código Civil brasileiro a regulamentação da multipropriedade imobiliária. Essa nova espécie de condomínio, conhecido como “time-sharing” em inglês, “propriedad compartida” em espanhol, “multiproprieté” em francês e “multiproprietà” em italiano, consiste no uso e fruição de imóvel por determinado período de tempo ao longo do ano, em revezamento com outros multiproprietários. A multipropriedade imobiliária liga-se ao setor de turismo, razão pela qual vinha sendo regulada pela Deliberação Normativa n. 378/1997, da Embratur, sob a denominação de “sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem de turismo”.

Trata-se de alternativa à tradicional aquisição de imóveis em cidades litorâneas para veraneio (muito comum nos anos do século XX), os quais permanecem desocupados na maioria dos meses do ano, gerando despesas aos proprietários com contribuições condominiais e IPTU. Também serve a quem busca hospedagem em imóveis alugados, resorts e colônias de férias. Aliás, neste último exemplo, restava ao interessado a opção de ir nas épocas de baixa temporada ou, então, inscrever-se em sorteio de vagas nas de alta temporada, o que era frustrante para quem não tinha sido contemplado.

Agora, nestes dias em que vivemos, com custos de transação praticamente inexistentes, é possível acessar informações detalhadas sobre hotéis, casas, apartamentos e quartos no mundo inteiro – e as reservas são feitas com muita facilidade pela Internet. Isso sem falar na oferta de cruzeiros marítimos.

À vista disso, por que razão se deveria incentivar a multipropriedade imobiliária no Brasil mediante sua regulação no Código Civil?

É certo que cada pessoa possui liberdade para decidir quanto à melhor forma de desfrutar dos momentos de lazer. Todavia, algumas considerações precisam ser feitas acerca desse novo direito real derivado da propriedade.

A oferta de empreendimento instituído sob a forma de multipropriedade imobiliária sujeita-se aos arts. 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor. Contudo, não se vê comumente tal proposta ser apresentada nos meios de comunicação ou por e-mail. Oferece-se aos hóspedes ou turistas de determinada cidade que vierem a passar por perto do local cujos apartamentos estão sendo comercializados. É comum que os vendedores perguntem ao potencial comprador se está gostando do hotel ou da cidade em questão e, sendo positiva a resposta, oferecem a possibilidade de ser "proprietário" de um dos apartamentos do hotel para usá-lo por uma ou duas semanas ao longo de um ano. O turista, que não esperava por essa ideia – além de estar empolgado com o bem-estar provavelmente vivenciado durante as férias –, não está no melhor momento para refletir adequadamente sobre o que virá a adquirir.

Caso opte pela aquisição, passada a euforia, chegar-se-ão os boletos para pagamento das despesas mensais. É, na prática, nesse momento em que o consumidor perceberá o impacto do pagamento da contribuição condominial no orçamento familiar. Virão as despesas ordinárias e extraordinárias para a manutenção do empreendimento em bom estado de conservação e com mobiliário renovado. O período no qual terá acesso ao apartamento pode ser inconveniente, por exemplo, por coincidir com o período em que está trabalhando. As chances de o multiproprietário não desejar mais retornar ao imóvel adquirido são grandes, porque ninguém precisa passar férias no mesmo local como se fazia antigamente. Dificilmente se interessará em participar das assembleias condominiais. A rentabilidade que poderá ter ao alugar a multipropriedade no período a que lhe cabe não é garantida, uma vez que nem sempre haverá alguém interessado em hospedar-se no local nesse período.

A consequência é previsível: o multiproprietário acaba por requerer a desistência do contrato ou simplesmente deixa de pagar as prestações relativas ao imóvel. A este se aplicará a Lei n. 13.786: impossibilidade de restituição do valor pago a título de comissão do corretor de imóveis, pagamento das obrigações relacionadas ao imóvel eventualmente inadimplidas e perda de parte dos valores pagos a título de indenização ao incorporador do empreendimento.

Ao final, a fração da multipropriedade será comercializada com outra pessoa, que também poderá desistir do contrato pelos mesmos motivos do multiproprietário anterior. Destarte, a função social do contrato, a qual consiste, nesse caso, em proporcionar o acesso ao direito à propriedade ou à concretização do direito ao lazer, é violada reiteradamente.

Não pretendo afirmar aqui que deve ser proibida a multipropriedade imobiliária no Brasil, tampouco que se trata de algo ilegal - ao contrário, até foi inserida no Código Civil! Ademais, há quem realmente goste de retornar várias vezes a determinado hotel ou resort. Porém, creio que poucas pessoas têm informações suficientes sobre esse novo direito real. Caberá aos órgãos de defesa do consumidor e ao Ministério Público observarem como a oferta desse tipo de empreendimento é realizada no país, para que, no futuro, não se pense o seguinte acerca da multipropriedade imobiliária: “antes nunca do que tarde”.

Quando um trabalhador é demitido por justa causa, o pagamento das férias relativas a período ainda incompleto se torna indevido, pois a própria Consolidação das Leis do Trabalho coloca essa restrição. Foi o que reafirmou a 8ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho ao livrar uma empresa de tecnologia a pagar férias proporcionais a um auxiliar de produção dispensado por justa causa. A decisão segue a jurisprudência do TST (Súmula 171).

Apesar da tese já consolidada, o Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região (Campinas-SP) entendeu que afastar o pagamento violaria a Convenção 132 da Organização Internacional do Trabalho (OIT), ratificada no Brasil pelo Decreto 3.197/1999, que garante a todo trabalhador o direito às férias por período incompleto.

Segundo o acórdão, a norma não regulamenta nenhum período mínimo em serviço nem prevê exceção por dispensa motivada. Condenada a pagar os benefícios, a empresa recorreu ao TST alegando que o acórdão contrariou entendimento jurisprudencial da corte e violou o artigo 146, parágrafo único, da CLT.

A relatora, ministra Dora Maria da Costa, concordou com os argumentos e apontou que a Súmula 171 é clara e foi aprovada após a ratificação da Convenção 132 da OIT. A decisão foi unânime. Com informações da Assessoria de Imprensa do TST

PUBLICADA LEI QUE DEIXA ADVOGADO AUTENTICAR CÓPIAS EM ÓRGÃOS DO GOVERNO DO ESTADO

Advogados paulistas podem autenticar cópias de processos judiciais no âmbito da Administração Pública Estadual. A norma entrou em vigor na última sexta-feira (24/1), com a publicação da Lei 16.931/19, no Diário Oficial do Estado de São Paulo.

A autenticação das cópias poderá ser feita pelo órgão administrativo ou pelo advogado constituído

O texto altera a Lei que regula o processo administrativo (10.177/1998), incluindo dispositivo que prevê que os “documentos digitalizados juntados aos autos por advogados privados têm a mesma força probatória dos originais”. Com isso, os advogados não precisarão passar pelo cartório, o que garante maior celeridade aos processos.

De acordo com a norma, a autenticação das cópias de documentos físicos poderá ser feita pelo órgão administrativo ou pelo advogado constituído para os fins especificados na lei.

A lei foi sancionada pelo governador em exercício Rodrigo Garcia (DEM) e decorre do Projeto de Lei (81/2018), de autoria do deputado estadual Caio França (PSB).

OBREIRO EVANGÉLICO NÃO TEM VÍNCULO DE EMPREGO COM IGREJA, DECIDE TRT-11

Por entender que o emprego de obreiro de igreja trata-se de ministério religioso, não alcançado pela legislação trabalhista, a 2ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 11ª Região não reconheceu o vínculo empregatício entre um obreiro e a Igreja Mundial do Poder de Deus.

Por unanimidade, a turma rejeitou o recurso do empregado e considerou que não havia elementos nos autos suficientes para descaracterizar o cunho religioso da relação estabelecida entre as partes.

A relatora, desembargadora Ruth Barbosa Sampaio, rejeitou o recurso do autor, que buscava a reforma da decisão de primeiro grau. Segundo a magistrada, os artigos 2º e 3º da CLT apresentam os requisitos da relação de emprego: pessoalidade, não eventualidade, onerosidade, subordinação e alteridade. A ausência de algum desses requisitos descaracteriza o vínculo empregatício.

A desembargadora citou ainda a jurisprudência do Tribunal Superior do Trabalho e doutrinas jurídicas, concluindo que o trabalho de cunho religioso, destinado à assistência espiritual, não é economicamente avaliável.

Histórico do caso

De acordo com a ação, o homem trabalhou para a igreja durante sete anos na função de obreiro, cumprindo carga horária de 8h às 23h, com intervalos para refeições, sem folgas semanais e com salário mensal de R$ 2 mil. Ao ser dispensado sem justa causa e não receber rescisão, ele pediu ele  reconhecimento do vínculo de emprego com o pagamento de aviso prévio e todos os demais encargos trabalhistas.

Em sua defesa, a igreja sustentou que a prestação de serviço pelo obreiro não preenche os pressupostos fático-jurídicos de uma relação de emprego. Disse ainda que a situação vivenciada pelo homem constituiu atividade religiosa em forma de mero trabalho voluntário.

Com base nos depoimentos, a relatora entendeu que o autor não conseguiu comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Para ela, a subordinação existente entre as partes tem origem hierárquica eclesiástica e não se confunde com a jurídica, própria da relação de emprego estabelecida no art. 3º da CLT.

Quanto à remuneração recebida pelo obreiro, em vez de caracterizar a onerosidade alegada, a relatora entendeu tratar-se de ajuda de custo que não se confunde com salário, em sua acepção jurídica. “As funções declinadas pelo reclamante em favor da reclamada, como obreiro, decorrem de voto religioso, que não abrange apenas o serviço espiritual, mas também todas aquelas funções necessárias ao bom andamento da igreja”, afirmou, observando que a relação envolve muitas questões que caracterizam o “insondável universo da fé”. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRT-11.

ITBI NÃO INCIDE NA CESSÃO DE DIREITOS DE BENS IMÓVEIS

O presente artigo parte da necessidade de se enfrentar essa questão, tendo vista que alguns municípios paulistas vêm cobrando ITBI quando da cessão de direitos de bens imóveis, em afronta à CF/1988, ao CTN e ao Código Civil, conforme se verá.

De plano, tem-se que a competência dos municípios para instituir o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, a título oneroso, de bens imóveis (ITBI), está disciplinada no artigo 156 da Constituição Federal, que assim dispõe:

"Art. 156. Compete aos Municípios instituir imposto sobre:

(...)

II - transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição".

Então, o exercício da competência tributária pelos entes políticos municipais encontra seus limites no próprio texto constitucional.

Já o artigo 35 do Código Tributário Nacional (com força de lei complementar), por seu turno, dispõe que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou do domínio útil, como definidos na lei civil, de modo que sua ocorrência somente se verifica com o registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.227 do CC.

Com efeito, o imposto (ITBI) somente é devido quando se transfere o domínio. E o momento da transferência acontece quando do registro do documento (escritura pública) no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

De outra ponta, tem-se que a Constituição e o CTN definem a regra matriz de incidência do ITBI, e mais, que este mesmo CTN estabelece que a lei tributária não pode alterar a “definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado” (artigo 110).

E o critério do Código Civil é adotado pela legislação tributária, por força do artigo 110 do CTN, que estabelece:

“Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias”.

Dessa forma, o CTN remete expressamente à lei civil adrede citada para a definição de bens imóveis tornando o seu conceito induvidoso.

Destarte, a transmissão de propriedade de bens imóveis, de direitos reais sobre imóveis e de cessão de direitos sobre tais transmissões não pode ser entendido senão conforme a lei civil, nos termos do artigo 109 do CTN.

Então, apenas mediante o registro imobiliário é que ocorre a transmissão do bem imóvel.

Ora, como diz o dito popular, “só é dono quem registra”, e para tanto há de se ter a transmissão do bem imóvel via lavratura da escritura pública, quando, assim, deve incidir o ITBI.

Dessa forma, antes da inscrição do título de transmissão não ocorre qualquer transmissão de propriedade, não se havendo falar na ocorrência do fato imponível da obrigação tributária e tampouco no pagamento de ITBI, e muito menos as multas e demais acréscimos.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que apenas a transcrição do título de transferência no registro de imóveis dá ensejo à incidência do ITBI, não podendo ser tributada a promessa de compra e venda ou de cessão de direitos (RO em MS 10.650-DF, AgReg no REsp 982.625/RJ).

A ministra Eliana Calmon, ao relatar o Recurso Especial 57.641/PE, entendeu que o ITBI não incide “em promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo”.

Não se pode olvidar também que o STF, quando do julgamento da Representação 1.211-5/RJ, decidiu no mesmo sentido, sendo a ementa lavrada com o seguinte teor:

“Imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos. Fato gerador. O compromisso de compra e venda e a promessa de cessão de direitos aquisitivos, dada a sua natureza de contratos preliminares no direito privado brasileiro, não constituem meios idôneos à transmissão, pelo registro, do domínio sobre o imóvel, sendo, portanto, inconstitucional a norma que os erige em fato gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos”.

Com isso, na cessão de direitos e que serve de lastro às secretarias de Finanças de algumas prefeituras municipais cobrar o ITBI não tem qualquer fundamento, não caracterizando, destarte, hipótese de incidência tributária, porque não levada ao registro.

Ou seja, perante o Cartório de Registro de Imóveis não houve qualquer alteração na condição dominial do imóvel que possa implicar na ocorrência do fato gerador e, com isso, possibilitar a exigência do tributo.

Como já adiantado, apenas para efeitos argumentativos, se assim o for, todos os compradores de imóveis na planta deverão arcar em dois momentos com o ITBI, quando da compra e depois quando da lavratura da escritura (?!), não parece ser esta a aplicação da legislação de regência.

Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que:

“PROCESSUAL CIVIL – ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC – SÚMULA 284/STF – JULGAMENTO EXTRA PETITA – NÃO-OCORRÊNCIA – TRIBUTÁRIO – ITBI – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – FATO GERADOR – NÃO-INCIDÊNCIA – PRECEDENTES.

(...)

3. NA HIPÓTESE DOS AUTOS, A CORTE DE ORIGEM FIRMOU ENTENDIMENTO ASSENTE NA JURISPRUDÊNCIA NO SENTIDO DE QUE A PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS À AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NÃO É FATO GERADOR DE ITBI. PRECEDENTES”.

(Agravo regimental improvido. AgRg no REsp 982625 / RJ - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - 2007/0204947-8)

Vale citar o julgado do STF que vai na mesma linha desse raciocínio :

“EMENTA Agravo regimental no agravo de instrumento. Imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis. ITBI. Momento da ocorrência do fato gerador. Compromisso de compra e venda. Registro do imóvel. 1. Está assente na Corte o entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no cartório competente. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido”.

(AG.REG. NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – AI 764432 / MG - Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI - Julgamento: 08/10/2013 - Órgão Julgador: Primeira Turma – Publicação - ACÓRDÃO ELETRÔNICO - DJe-231 DIVULG 22-11-2013 PUBLIC 25-11-2013)

Ainda nesse sentido, o voto do ministro Francisco Falcão, no Ag.Rg no RE 798.794/SP, deixou assentado que “o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel, incidindo, portanto, o tributo somente após o registro no Cartório de Imóveis, sendo descabida a exigência nos moldes da Lei Municipal nº 5.430/89”.

E o TJ-SP vem reiteradamente decidindo nesse mesmo sentido, como faz exemplo a Apelação 0053042-30.2011.8.26.0405 e que tem a seguinte ementa do acórdão:

“Ementa: Mandado de Segurança. ITBI. Ocorrência do fato gerador com o registro da transmissão do bem. Entendimento sedimentado no STJ. Multa e juros moratórios aplicados antes da ocorrência do registro. Impossibilidade. Nega-se provimento ao recurso, com manutenção da sentença reexaminada.

(Apelação n° 0053042-30.2011.8.26.0405 – Relatora BEATRIZ BRAGA - 18ª Câmara de Direito Público – Dje 11/12/2013)

Resta claro, portanto, de que o contribuinte não deve se sujeitar ao referido imposto em decorrência da sua não incidência quando da cessão de direitos.

Nesse diapasão, a exigência de ITBI com base na cessão de direitos padece de TOTAL ilegalidade e inconstitucionalidade, porquanto funda-se simplesmente em um instrumento (“cessão de direitos”) que não tem o condão de transmitir bens imóveis como assim determina a CF/88, portanto, não se tem a hipótese de incidência prevista na legislação para este fato concreto.

Dessa forma, não assiste razão às prefeituras em exigir o ITBI com base em cessão de direitos, posto que, como se viu, este tributo somente pode ser exigido na transmissão da propriedade do imóvel e que se dará quando os contribuintes-adquirentes, nos termos dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, transferirem o domínio do bem imóvel em questão.

Por fim, é digno de nota que bem recentemente, nos autos de um mandado de segurança, em face do secretário de Finanças da Prefeitura de Osasco, o juiz da 2ª Vara da Fazenda Pública proferiu a seguinte sentença concedendo a segurança:

“É certo que, os artigos 156, II da Constituição Federal, bem como os artigos 35 e 110 do Código Tributário Nacional estabelecem que a ocorrência do fato gerador do ITBI se aperfeiçoa com a transmissão da propriedade. Mera escritura de cessão de compromisso de compra e venda, “data vênia”, não corresponde à definição legal do fato gerador do tributo em tela. Nesse sentido, a jurisprudência pacífica do Egrégio TJSP:

“IMPOSTO ITBI - São Paulo - Imóvel adquirido mediante contrato particular de cessão de direitos e obrigações de compromisso de compra e venda - Fato gerador do imposto só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel no respectivo Cartório de Registro de Imóveis - Exegese dos artigos 156, inciso II, da Constituição Federal, 35 e 110 do Código Tributário Nacional e 1245 do Código Civil Repetição do indébito devida - Sentença mantida RECURSOS NÃO PROVIDOS, (TJSP, Apel. nº 1031574-74.2014.8.26.0053, Rel. Des. Fortes Muniz, 15ª Câmara de Direito Público, j. em 15.09.2016)”.

Resta, assim, àquele que se sentir prejudicado buscar o Poder Judiciário a fim de ver prevalecer seu Direito nos termos constitucionais e legais.