Nos contratos de alienação fiduciária com garantia
de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é do
devedor quando ele estiver na posse direta do imóvel. Os encargos só podem ser
atribuídos ao credor fiduciário se houver a consolidação de sua propriedade,
tornando-se ele o possuidor do bem. Em caso de utilização da garantia, o credor
recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os débitos
condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das
obrigações.
As teses foram fixadas pela Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento a recurso especial de uma
administradora de consórcios – credora fiduciária – e afastar sua
responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais em solidariedade com o
devedor. A decisão foi unânime.
Originalmente, o condomínio ingressou com ação de
cobrança de despesas condominiais contra o devedor e a administradora de
consórcios. Em primeira instância, o juiz condenou os réus a pagar, de forma
solidária, os encargos vencidos e vincendos.
A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de
São Paulo (TJSP), para o qual, como a empresa administradora do consórcio é
proprietária do imóvel que lhe foi dado como garantia, ela também possui
legitimidade para figurar no polo passivo do processo.
Posse direta
O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que, de acordo
com a Lei 9.514/97, a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o
devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao
credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de bem imóvel. Nos termos
do artigo 27, parágrafo 8º, da mesma lei, o fiduciante
responde pelo pagamento de contribuições condominiais até a data em que o
fiduciário vier a ser imitido na posse.
“A exegese legal é no sentido de que a obrigação de
pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto
ele estiver na posse direta do imóvel. Entretanto, essa responsabilidade
passará ao credor fiduciário se ele for imitido na posse. Desse modo, em
contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de regência estabelece
que o referido encargo é do possuidor direto do imóvel (no caso, o
fiduciante)”, explicou o ministro.
Além disso, Villas Bôas Cueva ressaltou que o
credor fiduciário apenas é considerado proprietário do imóvel para fins de
execução da garantia, inclusive havendo restrição legal ao seu direito de
dispor do bem – a própria legislação, por exemplo, não autoriza o credor a
ficar com o patrimônio alienado se a dívida não for paga no vencimento.
“Nessa linha, não é cabível atribuir a responsabilidade
do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia
sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O
fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor
fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade
para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os
débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por
causa da coisa)”, concluiu o ministro ao afastar a responsabilidade do credor
pelo pagamento dos encargos condominiais.
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