GRÁVIDA TEM DIREITO A PERÍODO DE ESTABILIDADE MESMO SEM PEDIR REINTEGRAÇÃO

Grávidas têm direito a receber pelo período de estabilidade mesmo sem pedir reintegração à empresa. Com esse entendimento, a 7ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região condenou uma empresária que fechou loja e não pagou o benefício a uma empregada.

7ª Turma do TRT-4 condena empresária que fechou loja e não pagou vendedora pelo período de estabilidade à gestante.

O caso é o de uma vendedora que deu à luz uma menina em dezembro de 2016. Dias depois, a dona do estabelecimento em que trabalhava avisou que a loja iria fechar.

Mesmo com a mudança, a empregadora assegurou que continuaria pagando à vendedora os salários do período de estabilidade no emprego concedido às gestantes, que vai até cinco meses depois do parto. Mas pagou apenas o salário de dezembro.

Com isso, a funcionária pediu na reclamação trabalhista o pagamento das parcelas rescisórias, do FGTS não recolhido durante o contrato, e dos salários correspondentes ao período de estabilidade. Mas, mesmo notificada, a empresária não compareceu à audiência e não apresentou defesa. Com a revelia, todos os fatos alegados pela autora foram considerados verdadeiros.

Em primeiro grau, o juízo da 1ª Vara do Trabalho de Cruz Alta deferiu à vendedora o pagamento de verbas rescisórias com acréscimo de 50%, FGTS com acréscimo de 40% e liberação do seguro-desemprego. A data de término do contrato foi estabelecida como 31 de dezembro de 2016, já que a autora confirmou que recebeu o pagamento desse mês.

O juízo de origem, no entanto, não reconheceu o direito da autora à estabilidade, sob o entendimento de que ela tinha interesse apenas no dinheiro dos salários do período, e não no emprego em si. Considerou-se que a empregadora, mesmo fechando a loja onde a vendedora atuava, poderia ter outros negócios no qual a reclamante poderia ser reintegrada para, assim, fazer jus aos salários e demais vantagens inerentes ao contrato de trabalho.

A vendedora recorreu ao TRT-4, onde teve o direito ao período de estabilidade reconhecido. Para o relator do acórdão, desembargador Wilson Carvalho Dias, com a mudança da empregadora para outro Estado não seria razoável cogitar que a vendedora pretendesse a manutenção de seu emprego.

Assim, considerou plenamente justificável a sua pretensão apenas ao pagamento do valor da indenização relativa ao período estável. “A garantia constitucional, prevista no artigo 10, II, 'b' do ADCT, decorre do fato objetivo da existência da gravidez ainda na vigência do contrato de trabalho, tendo como finalidade também a proteção ao próprio nascituro", disse o relator seguido por todos os membros do colegiado.

"Dessa forma, o encerramento das atividades da empregadora, impossibilitando a continuação da prestação de serviços pela empregada, não configura impedimento ao reconhecimento de seu direito aos salários e demais parcelas devidas no período relativo à garantia de emprego, mormente se considerado que é da empregadora os riscos do empreendimento, na forma do artigo 2º da CLT”, destacou o magistrado.

Reconhecida a garantia provisória ao emprego, o colegiado determinou que a data de término do contrato a ser registrada na Carteira de Trabalho da reclamante é 13 de junho de 2017, considerando a projeção do aviso-prévio indenizado. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRT-4.

A INCURSÃO RECENTE DO PODER LEGISLATIVO NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Em 27/12/2018, o presidente Temer sancionou, sem qualquer veto, o aprovado Projeto de Lei 1.220/2015, de modo a incluir no ordenamento jurídico, por meio de publicação no Diário Oficial da União de 28.12.2018, a Lei n. 13.786/2018, a qual quedou conhecida como a “Lei do Distrato”.

A norma supracitada, dentre outros pontos, agregou os artigos 35-A, 43-A e 67-A à Lei n. 4.591/64, de modo a consolidar cláusulas contratuais que, há muito, já vinham sendo aplicadas no mercado de imóveis brasileiro e que eram questionadas, judicialmente, por adquirentes de unidades imobiliárias.

Este artigo possui o objetivo de examinar algumas dessas novas disposições trazidas pelo Poder Legislativo. Na primeira parte deste breve estudo, se fará um relato do atual mercado imobiliário do país e a defasagem normativa acerca dos distratos contratuais suprida, agora, pela Lei n. 13.786/2018. Em sua parte dois, este escorço intelectual se debruçará sob os artigos 35-A, 43-A e 67-A da Lei n. 4.591/64. Por fim, apresentar-se-á uma sucinta conclusão.

A necessidade de promulgação da lei 13.786/2018

Como cediço, o legislador encontra-se limitado pelo seu próprio tempo, de modo que, quando da promulgação da Lei n. 4.591/64, não se tinha a exata ciência das dimensões a que chegariam as atividades da construção civil brasileira.

Destarte, ao longo dos anos, buscando acompanhar a sociedade legislada e os seus anseios, foram sendo introduzidos artigos na norma que regula as incorporações imobiliárias.

Inobstante essas atualizações normativas, não há como se olvidar que existia um impasse acerca da resolução de contratos de compra e venda de imóveis. Afinal, tendo se consolidado que um adquirente de imóvel poderia pugnar por uma rescisão contratual, existia palpável dúvida quanto à quantia a ser retida por parte das empresas do ramo imobiliário.

As obscuridades em sublinho foram trazidas ao conhecimento do Poder Judiciário que, eventualmente, pacificou jurisprudência no sentido de que, existindo culpa do comprador pelo desfazimento prematuro do negócio, deveria se permitir com que as construtoras/incorporadoras retivessem, como um mínimo indenizatório, de 10% a 25% dos valores pagos na vigência do pacto avençado.

Para chegar à “dosimetria” da retenção em questão o julgador deveria, nos termos do pacífico posicionamento do STJ, levar em consideração as particularidades de cada caso concreto[1]

Ocorre que esse largo campo de atuação dos magistrados, de um certo viés, acabara por trazer uma espécie de insegurança jurídica, eis que, muitas vezes, decidia-se por uma retenção em patamar mínimo em uma mesma casuística em que se teve, anteriormente, uma decisão por uma retenção em patamar superior.

É dizer, lamentavelmente, diversos magistrados vinham adotando um genérico posicionamento de que, em qualquer hipótese, a despeito das provas colacionadas aos autos e rechaçando-se pleitos de produção de prova que evidenciariam os prejuízos suportados pelas construtoras, o promitente comprador desistente faria jus a perceber 90% dos valores pagos durante a vigência contratual.

Em inúmeras demandas com esse pano de fundo, sequer o tempo em que o imóvel se manteve à disposição do comprador era levado em consideração. Inclusive, mesmo que um adquirente quedasse em mora por anos na quitação do preço, se via uma drástica redução da retenção a ser operada para o patamar de 10%, ou seja, uma mesma minoração aplicada, por exemplo, em favor de comprador que havia desistido do pacto em menos de 1 (um) ano da assinatura do instrumento de venda e compra.

Em sentido similar, se acabava por ignorar que, com a rescisão da compra e venda, os imóveis acabariam retornando ao patrimônio das empresas vendedoras e, conseguintemente, trariam prejuízos que, com a operação de venda, se tornaram inesperadas, tais quais, por exemplo, o pagamento de verbas de condomínio e impostos.

Em casos mais graves, com a solicitação de distratos durante a construção do empreendimento (em especial aqueles incursos no regime de afetação), diversas construtoras se viram descapitalizadas no meio do processo de incorporação e, conseguintemente, suportaram atrasos na data de conclusão ajustada, o que, logicamente, acarretou em pagamento de indenizações aos demais adquirentes.

Veja-se que, com uma mínima retenção, ainda mais se considerando que as empresas devolvem os valores remanescentes da constrição na forma atualizada, é certo que, por conta da crise do mercado imobiliário, um determinado adquirente de imóvel poderia voltar ao mercado e adquirir o mesmo bem por preço inferior ao praticado na assinatura da primeira avença, o que levou a um aumento das pretensões resilitórias e a um calvário da comercialização de imóveis[2].

E mais, autorizada doutrina já previa que a retenção de apenas 10% era irrisória e, corolário lógico, incapaz de compensar a construtora quanto aos gastos organizacionais e despesas de comercialização de seus produtos. A respeito do que se pontua, tem-se como oportuno mencionar o entendimento de Melhim Namem Chalhub[3]:

“(...)

Visando o estabelecimento de pena convencional em nível razoável, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios e empresas incorporadoras da capital federal firmaram ‘Termo de Compromisso’ n° 142/97, reformulado pelo ‘termo’ n° 460/01, que limita a multa penal compensatória a 10% do valor atualizado do contrato, em caso de rescisão por culpa do adquirente, antes da entrega da unidade imobiliária, devendo a devolução ser efetivada ‘na mesma periodicidade e índice contratual utilizados nos pagamentos efetuados pelo consumidor’.

O percentual fixado nesse patamar é um pouco inferior, em ordem de grandeza, ao montante dos custos suportados pelo incorporador com a organização do empreendimento, em proporção, e com as despesas de comercialização.

(...)”

Continua, em nota de rodapé, ainda defendendo que haveria de se permitir constrição superior a 10% dos valores pagos pelo adquirente desistente, o doutrinador em evidência salientando que “é nesse sentido a mais recente orientação da jurisprudência, de que são exemplos o REsp 59.870-SP e a Apelação Cível 099.224-4/6, da 3ª Câmara de Direito Privado do TJSP. Quanto ao REsp, diz o voto do Min. Carlos Alberto Direito: ‘Não se pode transformar o contrato de compra e venda em um contrato de poupança, e a tanto equivale um contrato que autorizasse o comprador de um imóvel, financiado por 10 anos, a pedir a devolução do que pagou porque no quinto ano não tinha condições de as obrigações que assumiu. Não haveria mais segurança em contrato de compra e venda de imóveis”.[4]

Com efeito, era cada vez mais concreto que a retenção mínima de 10% dos valores pagos pelo comprador desistente era completamente defasada, mormente no que tange à recomposição patrimonial das empresas do mercado da construção civil pelos prejuízos atrelados ao desfazimento dos contratos de venda e compra antes da tradição.

Dessa forma, pode-se perceber que era importante um maior controle legal a respeito da limitação da retenção realizada pelas incorporadoras em distrato por culpa do comprador, o que culminou na recente promulgação da Lei n. 13.786/2018.

A nova legislação que rege os distratos

Esclarecidos os desenhos que levaram com que o legislador trabalhasse para fins de estabelecer uma segurança quando da ocorrência de distratos de contratos que envolvam venda e compra de imóveis, merecem ser tecidas considerações acerca de alguns pontos da Lei n. 13.786/2018.

Como dito, a normativa em lume incluiu os artigos 35-A, 43-A e 67-A na Lei n. 4.591/64.

De plano, é possível se observar que o artigo 35-A estabelecido na norma em referência traz uma série de requisitos que deverão ser respeitados pelos contratos que envolvam a compra e venda de imóveis no território nacional. Confira-se:

“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”

Notadamente, essas características insculpidas no texto legal buscam trazer uma maior transparência aos negócios jurídicos que envolvam a compra e venda de imóveis, de modo a facilitar a cognição dos adquirentes quanto aos termos do ajuste em que se imitiram.

A respeito da adição do artigo 43-A à Lei n. 4.4.591/64, tem-se a positivação do entendimento jurisprudencial pela legalidade da cláusula prevendo a extensão do prazo de conclusão de obra em 180 (cento e oitenta) dias corridos. A propósito:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.

Por outro lado, considerando a expressa menção a “180 (cento e oitenta) dias corridos”, rechaça-se a legalidade de cláusula contratual de eventual expansão de prazo para obtenção da Carta de Habite-se prevendo tolerância maior que aquele período, ou, em dias úteis.

No mais, a nova normativa deixa evidente que, ultrapassados os 180 dias de tolerância, as construtoras poderão ser obrigadas a pagar multa em favor dos compradores. Inclusive, a respeito das multas indicadas nos §1º e §2º daquela disposição de lei, estabeleceu-se, ao menos em contratos de aquisição de imóvel, que não merece prosperar eventual tentativa dos adquirentes de cumular o recebimento de multa compensatória com multa moratória na hipótese de atraso de entrega de obra.

Veja-se, de todo modo, que os adquirentes de unidade imobiliária, atualmente, se encontram debaixo de uma tutela legal que dispensa maiores interpretações. Tem-se, assim, uma maior segurança acerca do dever de indenizar das construtoras na situação de desrespeito ao prazo de conclusão de obra estipulado, em especial porque se estabeleceu uma reparação específica e a ser realizada por meio de pagamento de importes com base de cálculo, alíquota e periodicidade bem definidas (um por cento do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato).

Especificamente quanto ao artigo 67-A da Lei n. 4.591/64, podem ser destacadas a higidez da estipulação de cláusula penal em patamar de até 25% dos valores pagos por um adquirente desistente/inadimplente em contratos envolvendo imóveis não incursos no regime de afetação e a possibilidade de cumulação daquela penalidade mínima com perdas e danos, a exemplo do permissivo do parágrafo único do artigo 416 do Código Civilista.

Em que pese essa indicação de cumulatividade, fez-se uma limitação, não aplicável na hipótese de o comprador inadimplente/desistente ter se imitido na posse do bem, à constrição da totalidade dos valores pagos pelo comprador, ou seja, ainda que os prejuízos suportados pelas empresas do ramo da construção civil sejam superiores aos valores quitados tem-se esse “teto”. In verbis:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

Com relação à rescisão de contratos que se encontram sob a guarida dos artigos 31-A e seguintes da Lei n. 4.591/64, nota-se a previsão de uma retenção de até 50% dos valores pagos a título de mínimo indenizatório, é dizer, cláusula penal. A propósito, observe-se o §5º do artigo em cotejo:

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Certamente, essa disposição fora colocada por conta do interesse em se proteger, no regime de afetação, o empreendimento e demais compradores. Diz-se isso, porquanto os artigos 31-A a 31-F da Lei em análise foram insculpidos para permitir com que o terreno cru, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à atividade incorporadora fossem apartados do patrimônio geral de determinada empresa e destinados apenas à atividade construtiva que se propôs a fazer aquela incorporadora, ou seja, ao empreendimento a ser erguido.

Em outras palavras, deu o legislador uma tutela especial a essa atividade construtiva, fazendo com que os patrimônios destinados à construção do empreendimento restassem excluídos dos riscos de constrição por dívidas ou obrigações estranhas à sua verdadeira serventia, a exemplo do que ocorre no caso do bem de família. Nas palavras de Caio Mário da Silva Pereira[5]:

“Os bens existem no patrimônio do titular, ora com o encargo de serem transferidos para outrem, ora sob a condição de o serem em determinadas circunstâncias, e, então, poderão, ou não, ser transmitidos ou permanecer em definitivo.

Mas sempre como massa de bens e não como um patrimônio distinto do sujeito. Por uma questão de linguagem, às vezes são estes acervos bonitários apelidados de ‘patrimônios separados’, em atenção aos fins a que se destinam certos bens, ou às circunstâncias de se impor ao sujeito a sua discriminação, ou pela necessidade de se administrarem de maneira especial. Não obstante, porém, a separação de tais acervos ou massas, o patrimônio do indivíduo há de ser tratado como unidade, em razão da unidade subjetiva das relações jurídicas”.

Portanto, o regime de afetação, mesmo porque todos os valores pagos pelos compradores de imóveis de um determinado empreendimento são revertidos em prol daquela própria construção, buscou trazer uma segurança maior ao mercado imobiliário. Reforçando essa ideia é que o Código dos Ritos atual previu, no inciso XII de seu artigo 833, a impenhorabilidade dos “créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.”

Assim, tentou o Poder Legislativo, por meio do §5º do artigo 67-A supratranscrito, proteger a construção como um todo e os demais adquirentes de que a construtora se encontre, em razão de muitos distratos, sem meios de concluir a obra proposta. Até com base nessa justificativa é que, naquele parágrafo legal, se pontua que a devolução de valores advindos das rescisões só ocorrerá após a expedição da Carta de Habite-se e, destarte, após a conclusão da obra.

Também, verifica-se importante avanço ao permitir que as empresas construtoras retenham valores para quitar com encargos condominiais e de impostos direcionados ao imóvel.

Através do inciso II do artigo 67-A aqui em lume, privilegiou-se fazer com que os entes condominiais não tivessem obstadas as suas atividades por discussão levada a cabo entre vendedora e comprador. Manifestando-se diferentemente, em caso de distrato, já se tem, na mesma linha do artigo 395 do Código Civilista, esclarecida a responsabilidade do comprador inadimplente/desistente pelos ônus provenientes da sua mora, de modo que o ente condominial poderá direcionar a sua pretensão àquela pessoa (ou, diante do caráter propter rem daquelas verbas, à construtora que, desde logo, possui positivado uma espécie de direito de regresso).

Por fim, é de rigor realçar que, mais uma vez, fez constar o legislador que, realizado o procedimento de leilão (judicial ou extrajudicial), há de se aplicar os pressupostos legais específicos. Verifique-se o §14º do artigo 67-A em questão:

§ 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.

Ao trazer essa situação, pode-se afirmar que o Poder Legislativo suscita a necessidade de que as incorporadoras, incorrendo em gastos com aqueles procedimentos de leilão, deverão ser ressarcidas, nos exatos termos do artigo 63 e parágrafos da própria Lei n. 4.591/64. Obviamente, a limitação imposta na máxima da integralidade dos valores pagos pelo comprador inadimplente/desistente é aplicável nessa hipótese.

Existem, ainda, diversas disposições trazidas nos parágrafos do artigo 67-A da Lei n. 4.591/64, contudo, apesar de interessantes, estas são cristalinas e dispensam maiores comentários, mesmo porque este trabalho se limita a interpretar as questões mais nodais das novas inteligências legais.

Conclusão

Com base nos comentários suscitados, visualiza-se que, de fato, o mercado imobiliário necessitava de um maior amparo legal no regramento que rege as relações de venda e compra de imóveis, em especial na celeuma atrelada à possibilidade de rescisão de negócio jurídico e percentual de retenção a ser aplicado pelas construtoras não culpadas pela finalização do pacto.

Evidentemente, não havia como se manter uma insegurança jurídica a respeito daqueles negócios, cabendo ao legislador trazer, minimamente, as bases de eventuais términos contratuais por inadimplência/desinteresse dos adquirentes, o que fora cumprido com a edição da Lei n. 13.786/2018.

É por esse motivo que se entende que no artigo 67-A da lei de incorporações são indicados parâmetros justos de retenção de importes, diminuindo drasticamente a discricionariedade observada no Poder Judiciário durante os últimos anos e, ainda, indicativo de ilegitimidade das construtoras para fins de responder pelo pagamento de impostos e taxas condominiais inerentes ao período em que o imóvel esteve à disposição do comprador desistente/inadimplente mediante o pagamento do preço (sem, de toda sorte, impedir que, diante do caráter propter rem de tais cobranças, estas sejam destinadas à construtora que terá um direito de regresso).

Outrossim, a nova norma trouxe importantes considerações quanto à impossibilidade de cumulação de multa compensatória e moratória, concluindo-se, com a edição do § 3º do artigo 43-A trazido pela Lei n. 13.876/2018, que, no presente momento, tem-se expressa vedação a respeito de pedidos nesse sentido.

Por todos esses pontos, diz-se que, apesar de curtos, os novos dispositivos legais apresentados e colocados em vigor são de suma importância para todo um segmento tão presente no mercado brasileiro, sendo certo que a interpretação destes ajustes por parte dos julgadores deve ser aguardada com ansiedade.

IMOBILIÁRIA DEVE PAGAR ALUGUEL A COMPRADOR DE IMÓVEL SITUADO EM ÁREA DE RISCO, DIZ JUIZ

Se uma imobiliária vende um imóvel construído em área de risco, sujeita a desastres naturais, ela deve pagar o aluguel de outro local escolhido pelo comprador até que a questão seja resolvida. 

Com esse entendimento, o juiz Jair Xavier Ferro, da 29ª Vara Cível de Goiânia, deferiu parcialmente um pedido de liminar determinando que a empresa vendedora arque com a moradia temporária até o trânsito em julgado da ação.

O caso é o de um comprador de uma casa que teve garantia de água tratada, rede de esgoto, energia elétrica e iluminação pública. Mas, ao tomar posse do imóvel, o autor afirma que percebeu que as alegações da imobiliária não eram verdadeiras. Defendido pelo advogado Rogério Rocha, ele diz que permaneceu no local pelo sonho de ter uma casa própria.

Ao ser notificado pela prefeitura de que deveria deixar o local por riscos de desastres durante os períodos chuvosos, o morador pediu a rescisão do contrato, devolução de valores pagos, indenização por dano material e moral. Também requereu que a imobiliária arque com o aluguel de um imóvel escolhido por ele até o fim do processo.

O pedido foi acatado pelo juiz Jair Xavier Ferro. Ao analisar os autos, o magistrado afirmou que "os direitos à vida e à segurança da requerente e demais familiares residentes no imóvel devem ser assegurados, uma vez que estão situados em um local que, conforme já foi notificado pelo órgão competente, possui risco iminente de desastre"

REFLEXO DE BENFEITORIAS NO VALOR DO ALUGUEL EM CASO DE AÇÃO REVISIONAL OU RENOVATÓRIA

Em atenção aos fatores de mercado e suas consequências no preço de imóveis, a Lei 8.245/1991, que regula a locação de imóveis urbanos, mais especificadamente em seu artigo 19, possibilitou a revisão judicial do valor do aluguel fixado pelas partes após o transcurso de três anos de vigência do contrato ou de acordo anteriormente realizado. Busca-se, com isso, “compatibilizar o aluguel com o mercado”[1], sendo necessária uma diligente avaliação do imóvel para a fixação do aluguel ao preço de mercado[2].

Nesse ambiente, surge relevante debate quanto às consequências pecuniárias da realização no imóvel de benfeitorias e/ou acessões pelo locatário e os seus reflexos no âmbito da ação revisional ou da ação renovatória no âmbito da fixação do aluguel.

De um lado, sustenta-se que tais benfeitorias e/ou acessões, ao se incorporarem ao imóvel de propriedade do locador, legitimam-no a majorar o aluguel estabelecido no contrato de locação pelo fato de o locador ter o direito de gozar dos frutos de sua propriedade.

De outra banda, argumenta-se que a avaliação do imóvel não deve considerar as acessões e/ou benfeitorias realizadas pelo locatário, tendo em vista que a ação revisional possui o condão de simplesmente ajustar o aluguel contratado ao preço de mercado para corrigir distorções, devendo considerar as características do imóvel ao tempo da contratação.

Atualmente, a questão parece ter sido pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em ação revisional, o novo aluguel deve ser estabelecido desconsiderando-se eventuais edificações e/ou melhoramentos efetuados às expensas do locatário[3]. Ao nosso sentir, esse entendimento parece ser o correto, caso as partes não tenham disposto de forma diferente no contrato de locação. Daí a importância de uma assessoria jurídica especializada para endereçar adequadamente essas questões.

Esse entendimento que desconsidera as edificações e/ou benfeitorias deve-se ao fato de que a mera revisão do aluguel contratual, o qual pode ser ajustado a cada três anos para se restabelecer o equilíbrio contratual, não possibilita a modificação do objeto do pacto. Conforme ponderado pelo ministro Antônio Carlos Ferreira, “a revisional de aluguel é ajuizada na vigência do contrato, permanecendo hígida a mesma relação contratual, com idênticas cláusulas e com o mesmo imóvel, com suas características originárias à época da contratação”, motivo pelo qual “nada é modificado, senão o próprio aluguel, para efeito de ajustá-lo ao preço de mercado, na forma do art. 19 da Lei 8.245/1991, restabelecendo o equilíbrio contratual à luz do imóvel original”[4].

Diversa é a situação quando se está diante de ação renovatória de locação — prevista pela Lei 8.245/1991, nos artigos 51, 52 e 71 e seguintes —, que gera um novo contrato, no qual podem ser mantidas ou não as cláusulas do contrato vencido e objeto da renovação[5]. Distinguem-se, nessa hipótese, o contrato encerrado e o contrato obtido com a ação renovatória, a partir do que “as acessões/benfeitorias realizadas pelo locatário somente podem ser consideradas na ação renovatória de aluguel, e não na ação revisional de aluguel”[6].

A questão foi objeto de ampla discussão no STJ. Em 1996, o ministro Luiz Cernicchiaro, da 6ª Turma do STJ, relator do Recurso Especial 98.071/SP, afirmou que a valorização imobiliária decorrente de investimentos feitos pelo locatário já beneficiaria o locador, assim não podendo ser essa circunstância utilizada para majorar o aluguel, sob pena de enriquecimento sem causa[7].

Em sentido oposto foi o julgamento do Recurso Especial 201.563/RJ, em 2001, pela mesma 6ª Turma do STJ. Nessa oportunidade, o minsitro Vicente Leal destacou que “o quantum devido a título de locativo deve corresponder necessariamente ao valor patrimonial do imóvel”, de modo que benfeitorias e acessões, ainda que realizadas às expensas do locatário, não podem ser desconsideradas “para efeito de precisar o cálculo do novo aluguel, de vez que já se incorporaram ao domínio do locador, proprietário do bem”[8]. Ressalva-se, contudo, que o voto do relator se pautou em precedentes que tratavam de ação renovatória de aluguel — que, como acima indicado, possui tratamento jurídico diverso da ação revisional.

Em 2015, foi julgado o já referido Recurso Especial 1.411.420/DF, no qual prevaleceu a tese de distinção entre ação revisional e ação renovatória, pontuando-se que, na hipótese de revisional, as acessões do locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, enquanto na hipótese de ação renovatória elas poderão ser levadas em consideração na fixação do aluguel. No entanto, contra o acórdão foram opostos embargos de divergência[9], oportunidade em que se aventou, no âmbito do STJ, a existência de dissídio jurisprudencial quanto a questão ora posta.

Prevaleceu o voto do relator, ministro Humberto Martins, por maioria, no sentido da inexistência de dissenso na corte. Isso, porque, no caso concreto, discutia-se a realização de acessões e ação revisional, enquanto os casos paradigmas discutiram simples benfeitorias e ações renovatórias — reforçando a existência de diferentes efeitos jurídicos em cada situação.

Em 2018, o STJ, ao julgar Agravo Interno nos Embargos de Declaração do Recurso Especial 1.727.589/SP[10], fortaleceu o entendimento de que devem ser desconsideradas, para efeitos de fixação de novo valor de aluguel no âmbito de ação revisional, as acessões realizadas no imóvel pelo locatário, eis que nesse caso não há uma nova pactuação, diferentemente da hipótese da ação renovatória. Ademais, importante notar que a decisão prestigiou a vontade das partes e a importância de regular esse particular no contrato de locação, ao mencionar que no contrato em discussão “há cláusula expressa no contrato de locação esclarecendo que as benfeitorias edificadas pela locatária (ESCOLA) não poderiam justificar a majoração do valor do aluguel”.

Oportuno ainda ressaltar que os tribunais estaduais têm respeitado o posicionamento do STJ, distinguindo os efeitos jurídicos decorrentes da ação renovatória e da ação revisional e, consequentemente, evitando a majoração do aluguel com base em investimentos feitos pelo locatário em se tratando de ação revisional[11].

Essa temática, como se vê, pode variar em razão da situação fática e de acordo com a ação locatícia que se pretende entabular. Caberá às partes e a seus procuradores analisarem os fatos e as cláusulas específicas de cada contrato e de cada caso concreto para fins de delimitação de sua estratégia contratual e processual.

SEGURO HABITACIONAL COBRE VÍCIOS OCULTOS MESMO APÓS QUITAÇÃO DO CONTRATO, DIZ STJ

A quitação do contrato de aquisição de imóvel não extingue a obrigação da seguradora de indenizar os compradores por vícios de construção ocultos que impliquem ameaça de desabamento.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso de uma proprietária de imóvel para que, superada a preliminar de ausência de interesse processual, o juízo de primeira instância prossiga no julgamento da demanda.

A recorrente comprou o imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal e seguro obrigatório. Alegando ter constatado risco de desabamento, ela acionou o seguro. A cobertura foi negada e, em primeira e segunda instâncias, o pedido da proprietária foi indeferido sob justificativa da quitação do contrato.

Segundo a ministra relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional. Ela explicou que os efeitos do seguro devem se prolongar no tempo, ainda que os defeitos só se revelem depois do fim do contrato.

Nancy destacou as características desse tipo de seguro, que é uma obrigação para que o consumidor consiga o financiamento. “O seguro habitacional tem conformação diferenciada, uma vez que integra a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população”, disse. 

De acordo com a relatora, é um contrato obrigatório “que visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema”.

No entendimento da ministra, a ótica do interesse público reforça a importância da garantia do seguro, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, consequentemente, assegure a continuidade da política habitacional.

“Assim como a entrega da obra não extingue a obrigação do construtor pela solidez e segurança da edificação, a conclusão do contrato de seguro não afasta a responsabilidade da seguradora quanto ao risco coberto que nasceu durante a sua vigência, o qual, nos termos do artigo 779 do Código Civil de 2002, compreende todos os prejuízos resultantes ou consequentes dos vícios de construção”, afirmou.

Nancy Andrighi destacou por fim que, se não fosse esse o entendimento, o segurado que antecipasse a quitação do financiamento teria menor proteção em comparação com aquele que fizesse os pagamentos apenas nos prazos acordados. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ. 

PHS PEDE AO SUPREMO PERMISSÃO PARA CASAS DE JOGOS DE AZAR

O PHS ajuizou, nesta terça-feira (15/1), no Supremo Tribunal Federal, uma uma arguição de descumprimento de preceito fundamental que questiona a definição da exploração dos jogos de azar como infração penal.

De acordo com a legenda, o artigo 50 da Lei de Contravenções Penais (LCP) e o Decreto-lei nº 9.215, de 1946 criam uma situação de desigualdade que ofende o direito fundamental de igualdade previsto no artigo 5º da Constituição Federal. 

“Isso acontece ao reservar para o Estado o direito de explorar sozinho a atividade econômica dos jogos de azar e tipificar como crime a exploração privada, sem justificativa aceitável”, defende.

Na ação, a legenda afirma que a liberação da exploração de jogos de azar pela iniciativa privada é uma clara oportunidade de geração de renda, de empregos e de arrecadação de tributos, num quadro em que os Entes Federados precisam de alternativas econômicas para voltar a crescer.

 “O governador e o prefeito do Rio de Janeiro, por exemplo, defendem a liberação do jogo como uma alternativa para superar a crise fiscal que os Entes federados enfrentam. O prefeito da cidade do Rio de Janeiro, Marcelo Crivella já defendeu a construção de um complexo turístico, com resort e cassino”, diz.

Ainda segundo o Partido, a manutenção da proibição não é razoável e nem proporcional e nenhuma das motivações elencadas para a edição da norma se sustenta atualmente.

“Permitir à iniciativa privada explorar a atividade econômica do jogo de azar não ofende a moral e os bons costumes e está em perfeita sintonia com a legislação da grande maioria dos países do mundo. A proibição imposta pelas normas atacadas não encontra sustentação e validade na Constituição de 1988”, diz.

Propostas em Análise

Em abril de 2016, o STF começou a julgar o RE RE 966.177 no qual o Ministério Público do Rio Grande do Sul questionou acórdão da segunda instância que entendeu “atípica” a conduta de exploração de jogo de azar como contravenção penal, “em face dos princípios constitucionais vigentes”.

O ministro Luiz Fux, relator do RE 966.177, propôs que o recurso fosse julgado pela Corte com o “carimbo” de repercussão geral, sugestão que foi aprovada pelo pleno virtual em novembro de 2016. Contudo, o julgamento foi interrompido em junho de 2017.

No Senado Federal, o PLS 186/14 e, na Câmara dos Deputados, o PL 442/91 estão prontos para serem apreciados pelos plenários das duas casas. Além disso, oura possibilidade surgiu em março do ano passado com a possibilidade da inclusão dos cassinos-resorts nos projetos PL 2724/2015, PL 7425/2017 e PL 7413/2017, que formam a proposta "Brasil Mais Turismo". 

CAMAREIRA DE HOTEL RECEBERÁ ADICIONAL POR LIMPEZA DE BANHEIROS

Limpar centenas de quartos de hotel todos os dias gera direito a receber adicional máximo por insalubridade. Este foi o entendimento da 6ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho, que reconheceu o direito ao benefício em grau máximo a uma camareira de um hotel em Natal. Ela alegou que lidava com a limpeza de instalações sanitárias de 179 quartos do hotel e ficava exposta a agentes biológicos.

A questão discutida foi a possibilidade de equiparação entre a limpeza de quartos e banheiros em hotéis realizada por camareiras ao serviço exercido em ambiente doméstico ou de escritório ou, em sentido oposto, à higienização de instalações sanitárias de uso público ou coletivo de grande circulação, caso em que é deferido o adicional em grau máximo (40%).

Limpeza equiparada à doméstica

Para o Tribunal Regional do Trabalho da 21ª Região (RN), as atividades desenvolvidas pela camareira se limitavam à limpeza dos quartos e banheiros privativos do hotel, cuja utilização se restringe aos hóspedes, diferenciando-se do trabalho em ambientes coletivos e abertos ao público em geral.

Segundo o TRT, somente se considera insalubre, por equiparação a lixo urbano, a limpeza e a higienização de instalações sanitárias em motel, mas não em “hotel-flat”, desde que constatada a insalubridade por perito, o que não ocorreu no caso, em que a perícia foi dispensada pelas partes.

Banheiros de uso público

Ao examinar o recurso de revista, a Sexta Turma do TST acolheu a argumentação da empregada de que a decisão do TRT contrariou o entendimento contido na Súmula 448 do TST. O verbete estabelece que “a higienização de instalações sanitárias de uso público ou coletivo de grande circulação, e a respectiva coleta de lixo, por não se equiparar à limpeza em residências e escritórios, justifica o pagamento de adicional de insalubridade em grau máximo”. 

Em situações como a do caso em análise, em que a limpeza é feita em estabelecimento de uso público, a jurisprudência do TST, conforme destacou a Turma, “também se firmou no sentido de que é devido o adicional de insalubridade em grau máximo, diferenciando-o do serviço de recolhimento de lixo e limpeza em banheiros de residências e escritórios”. Com informações da Assessoria de Imprensa do TST. 

BANCO NÃO RESPONDE POR DANO A TERCEIRO QUE RECEBE CHEQUE SEM FUNDOS

A instituição financeira não pode ser responsabilizada pelos prejuízos materiais suportados por terceiros portadores de cheques sem fundos emitidos por seus correntistas. Por maioria, os ministros da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmaram entendimento do tribunal de que não é possível equiparar terceiro tomador de cheque, sem vínculo com o banco, a consumidor.

Na petição inicial, os autores alegaram que seriam consumidores por equiparação do banco sacado e que este seria responsável por reparar os prejuízos decorrentes da lesão que sofreram, já que teria havido ausência de cautela da instituição na liberação indiscriminada de folhas de cheques a seus clientes.

O juízo de primeiro grau negou os pedidos, mas, em recurso de apelação, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina entendeu que o terceiro tomador de cheque, mesmo sem remuneração direta ou qualquer relação anterior com o banco, caracterizava-se como consumidor, uma vez que utilizava o serviço como destinatário final.

No recurso especial, a instituição financeira alegou que não haveria relação de consumo com os possuidores dos cheques, já que não teria qualquer vinculação com eles. Para o banco, a ausência de fundos em cheques emitidos pelos correntistas jamais poderia ser considerada falha em um serviço seu.

Para o ministro Villas Bôas Cueva, cujo voto foi seguido pela maioria da 3ª Turma, não houve defeito na prestação dos serviços bancários, “o que, por si só, afasta a possibilidade de emprestar a terceiros – estranhos à relação de consumo havida entre o banco e seus correntistas – o tratamento de consumidores por equiparação”.

Segundo o ministro, haveria no caso duas relações jurídicas completamente distintas: a primeira, de natureza consumerista, estabelecida entre o banco recorrente e seu cliente; e a segunda, de natureza civil/comercial, estabelecida entre o correntista, na condição de emitente de cheques, e os autores da demanda, beneficiários de tais títulos de crédito.

Em seu voto, o ministro disse que, ao receber cheque emitido por um de seus correntistas, cumpre ao banco apenas aferir a existência de eventuais motivos para a devolução. Dessa forma, a prestação de serviços bancários, em relação aos terceiros portadores do título de crédito em questão, limitou-se a essa rotina de conferência e posterior pagamento ou eventual devolução.

“Inexistindo equívoco na realização de tal procedimento, não há que falar em defeito na prestação do serviço e, consequentemente, não se revela plausível imputar ao banco prática de conduta ilícita ou a criação de risco social inerente à atividade econômica por ele desenvolvida capaz de justificar sua responsabilização pelos prejuízos materiais suportados por beneficiários dos cheques resultantes única e exclusivamente da ausência de saldo em conta dos emitentes suficiente para sua compensação”, entendeu o ministro.

De acordo com Villas Bôas Cueva, o STJ vem decidindo no sentido de não estender a responsabilidade do banco para a relação entre o correntista e o beneficiário do cheque. Assim, no caso julgado, a 3ª Turma concluiu que os prejuízos sofridos pelos portadores dos cheques decorreram apenas da conduta do emitente, único responsável pelo pagamento da dívida, “não havendo nexo de causalidade direto e imediato a ligar tal dano ao fornecimento de talonário pela instituição financeira”. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

JAIR BOLSONARO ASSINA DECRETO QUE FLEXIBILIZA A POSSE DE ARMAS DE FOGO POR CIVIS

O presidente Jair Bolsonaro (PSL) assinou nesta terça-feira (15/1) o decretoque facilita a posse de armas de fogo no país. Entre as principais mudanças, o trecho em que "presume-se a veracidade" da alegação de necessidade de se ter uma arma de fogo.

Para conseguir o direito de ter uma arma de fogo, o cidadão deve dizer que mora numa cidade considerada violenta (mais de dez homicídios por cem mil habitantes, conforme o decreto), ser profissional de segurança e viver em área rural. Se atingir todos os requisitos, poderá ter a arma. Antes, a concessão do direito ficava a critério da Polícia Federal, que deveria verificar as alegações dos cidadãos.

O decreto foi assinado sob a justificativa de atender ao referendo de 2005, previsto no Estatuto do Desarmamento, de 2003. O referendo era para a entrada em vigor do artigo 35 do Estatuto, que proibia a venda de armas e munições em todo o território nacional. A maioria dos consultados foi contra a entrada em vigor do artigo. A pergunta feita, "o comércio de armas deve ser proibido no Brasil?", foi respondida com "não" por 64% dos brasileiros.

Para Bolsonaro, os critérios eram muito subjetivos, o que dava à PF o poder de controlar o que ele considera o "legítimo direito a defesa" dos cidadãos. 

Agora, segundo o presidente, basta uma análise dos requisitos. "Sem a discricionariedade, observando mais critérios, será possível obter a posse. Na legislação anterior, se poderia comprar meia dúzia de armas, mas, na prática, não se conseguia nenhuma e assim era muito difícil atingir seu objetivo", afirmou Bolsonaro, na cerimônia de assinatura do decreto, na manhã desta terça.

"Como o povo soberanamente decidiu por ocasião do referendo de 2005, para lhes garantir esse legítimo direito a defesa, eu, como presidente, vou usar esta arma", disse Bolsonaro, mostrando a caneta que usou para assinar o decreto que facilita posse de armas. “Essa é uma medida para que o cidadão de bem possa ter sua paz dentro de casa”, afirmou. A cerimônia ocorreu após a terceira reunião ministerial com o vice-presidente e os 22 ministros. Esses encontros têm acontecido às terças-feiras.

O texto também amplia o prazo de validade do registro de armas para 10 anos, tanto para civis como para militares. Permite ainda a aquisição de arma por agentes públicos, inclusive os inativos, da segurança pública, da Agência Brasileira de Inteligência, penitenciários, do sistema socioeducativo, com poder de polícia administrativa; moradores de área rural; de áreas urbanas "com elevados índices de violência"; proprietários de estabelecimentos comerciais, colecionadores, atiradores ou caçadores registrados pelo Exército.

Em casas com crianças, adolescentes e pessoas com deficiências mentais, a pessoa deverá acrescentar à lista de exigências uma comprovação de que tem cofre ou local seguro, com tranca, para armazenamento.

Cada pessoa que preencher os requisitos poderá comprar até quatro armas de fogo, número que poderá ser ampliado caso haja "caracterização da efetiva necessidade".

O pedido para posse de arma será indeferido se ficar comprovado que o cidadão prestou informações falsas à PF, não cumpriu os requisitos do texto, mantém vínculo com criminosos ou ate como intermediário de alguém