Nestes tempos de
crise econômica, é fundamental buscar alternativas para complementar a renda.
Então, você faz um investimento na aquisição de um imóvel residencial, com o
intuito de obter uma renda extra com a locação do mesmo. Mas, surge a dúvida:
como reaver o imóvel no futuro?
A resposta mais honesta é: depende do prazo do seu contrato. Conforme veremos a
seguir, o prazo da locação residencial faz toda a diferença para os
procedimentos necessários à retomada do imóvel.
Primeiro, para segurança de todos (locador, locatário e de terceiros)
recomendamos sempre realizar um contrato de locação por escrito, identificando
corretamente as partes, o objeto da locação (imóvel), o valor do aluguel (e
reajustes previstos), garantias do contrato e o prazo da locação.
Como regra, o locador não pode reaver o imóvel alugado antes do término do
prazo para a duração do contrato. Todavia, a lei permite ao locatário devolver
o imóvel a qualquer tempo, desde que realize o pagamento da multa rescisória
pactuada (e devidamente expressa no contrato).
Mas, qual seria o limite do valor da multa? Não existe uma limitação legal, mas
tanto o mercado imobiliário quanto o Judiciário entendem que o valor
equivalente a três meses de aluguel é um parâmetro razoável para a multa
rescisória.
Importante: a multa deve ser fixada de forma proporcional ao período em que o
locatário permaneceu no imóvel.
Certo, mas, e sobre a importância do prazo da locação, que referimos acima?
Pois bem: se o seu contrato for escrito e por prazo igual ou superior a 30
meses, é possível a retomada do imóvel mediante a chamada denúncia vazia.
Significa que, findo o prazo estipulado, haverá o fim do contrato de locação,
independente de notificação ou aviso ao locatário, ou seja, “vazia” de motivação.
A desocupação do imóvel deve acontecer em até 30 dias, pois caso o inquilino
permaneça no bem por mais do trintídio após o término da locação sem haver
oposição do locador, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo
indeterminado, sendo mantidas as condições do contrato original.
Uma vez prorrogada a locação, qualquer das partes poderá denunciar o contrato.
O locador poderá solicitar a retomada do imóvel a qualquer tempo, mas deve
comunicar ao inquilino e conceder o prazo de 30 dias para a desocupação.
Da mesma forma, o locatário precisa notificar o locador do interesse em
desocupar o bem com antecedência mínima de 30 dias, e na ausência de aviso o
locador pode exigir um mês de aluguel mais encargos.
Por sua vez, nos contratos com prazo inferior a 30 meses, uma vez encerrado o
prazo estabelecido, ocorrerá a prorrogação automática do contrato por prazo
indeterminado. Antes disso, porém o locador só poderá retomar o imóvel ser
houver alguma motivação autorizada pela lei ou pelo contrato. É a chamada
denuncia cheia, ou seja, o fim da locação e a retomada do bem necessitam de uma
causa, de um conteúdo, um motivo.
E quais as hipóteses em que o locador pode retomar seu bem antes do término do
prazo contratado?
A locação pode ser extinta por mútuo acordo; locador e locatário simplesmente
concordam em encerrar o contrato.
Também pode ocorrer alguma infração legal (descoberta de que o inquilino
estaria cometendo atos ilícitos no imóvel) ou, o que é mais comum, alguma
infração contratual (por exemplo, utilizar o bem para outra finalidade que não
seja residencial, ou então não cumprir com os deveres de manutenção).
A inobservância das regras de convivência (afronta às regras de civilidade e
direito de vizinhança), gerando frequentes multas condominiais e causando prejuízo
ao proprietário do bem também pode dar ensejo à extinção do contrato.
Evidentemente, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio,
taxas, etc.) é motivação suficiente para exigir a retomada do imóvel, e também
a mais comum. Todavia, a lei apresenta previsões para situações mais
específicas que possam dar causa ao término da locação e retomada do bem: é o
caso do inquilino que contratou a locação do imóvel unicamente em razão da sua
atividade profissional, e posteriormente houve a extinção do contrato de
trabalho.
O locador também pode requerer o imóvel para seu próprio uso residencial, ou de
seu cônjuge/companheiro, ou de seu ascendente ou descendente. A condição, neste
caso, é que não tenham outro imóvel residencial próprio. Em qualquer caso, a
ação judicial para a retomada do imóvel será a ação de despejo, a qual poderá
ser cumulada ou não com pedido de cobrança de aluguéis ou acessórios, caso
tenha ocorrido a falta de pagamento.
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