A Turma Especial – Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo
finalizou nesta quinta-feira (31/8) julgamento de incidente de resolução de
demandas repetitivas (IRDR) relativo a compromissos de compra e venda de
imóveis, em que foram fixadas sete teses jurídicas sobre o assunto, enquanto a
corte rejeitou se posicionar sobre dois entendimentos.
O IRDR foi criado pelo novo Código de Processo Civil com o objetivo de
uniformizar a jurisprudência e agilizar julgamentos. Com isso, a ferramenta
cria precedentes vinculantes já em segunda instância.
Para Olivar Lorena Vitale Junior, sócio do VBD Advogados, a uniformização de entendimento "enseja aumento na segurança jurídica
das aquisições imobiliárias e, consequentemente a expectativa de redução no
número de demandas judiciais discutindo a matéria".
No entanto, Vitale Junior ressaltou que o TJ-SP deixou de avaliar um
tema importante para o mercado e alvo de grande número de ações: o da
aplicação de multa contratual ao comprador no caso de inadimplemento pela
vendedora - também conhecido como “inversão de cláusula penal”.
O advogado lembrou que caberá ao Superior Tribunal de Justiça decidir
essa questão. A corte já definiu que o tema é de repercussão geral.
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Veja as teses aprovadas no
julgamento
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Tese 1: É válido o prazo de
tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no
compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
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Tese 2: Na aquisição de unidades
autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá
estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do
grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
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Tese 5: O atraso da prestação de
entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso
será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado
em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que
deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com
termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma já regularizada.
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Tese 6: É ilícito o repasse dos
"juros de obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de
evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no
contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de
tolerância.
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Tese 7: A restituição de valores
pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de
compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor.
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Tese 8: O descumprimento do prazo
de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o
período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas
tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos
indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil
por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos
ao consumidor.
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Tese 9: Não se aplica a multa
prevista no artigo 35, parágrafo 5º da Lei 4.591/64 para os casos de atraso
de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores.
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