A mera alegação de conhecimento tardio do defeito não é suficiente para
afastar a prescrição da pretensão indenizatória por falhas na construção, sendo
necessário produzir provas de que só naquele momento foi possível vislumbrar a
existência do dano.
Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de
Justiça deu provimento ao recurso de uma incorporadora imobiliária para
declarar prescrita a pretensão indenizatória de um condomínio entregue em 1987.
A ação foi proposta apenas em 2010, fora do prazo de 20 anos previsto no Código
Civil de 1916 para os casos de vício oculto.
O relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que,
excepcionalmente, o tribunal aplica a teoria da actio nata em
seu viés subjetivo para considerar como marco temporal do início da prescrição o
momento do conhecimento da lesão pelo titular do direito subjetivo violado. O
ministro destacou que a aplicação da teoria, por ser excepcional, impõe a quem
lhe aproveita a incumbência de produzir provas, o que não ocorreu no processo.
“No caso dos autos, que trata de responsabilidade contratual, em que a
aplicação da teoria deve ser ainda mais cuidadosa, o conhecimento do alegado
vício construtivo ou da possibilidade de sua existência se tornou factível,
conforme se extrai do acórdão recorrido, ao menos desde 15/12/1987, quando já
se notava a existência de problemas de infiltração de água”, destacou o
relator, ao justificar a incidência da prescrição.
O condomínio alegou que tinha conhecimento de problemas “secundários”
dentro do prazo de garantia de cinco anos da obra e somente em 2009 teve
notícia da falha de projeto no sistema de abastecimento de água, o que teria
provocado os demais problemas. Para o condomínio, a prescrição não poderia ser
contada a partir do momento da entrega do imóvel, em 1987.
“Vale acrescentar, de todo modo, que, segundo o acórdão recorrido, os
primeiros vícios foram constatados em 15/12/1987. Assim, ainda que se tomasse
essa data como termo inicial, sob a alegação de que seriam manifestações do
erro de projeto, a pretensão estaria prescrita, pois a medida cautelar de
produção antecipada de provas foi proposta em 17/9/2008, quando já transcorrido
o prazo vintenário”, disse o ministro.
Villas Bôas Cueva lembrou que o comprador tem 20 anos para a reparação
de danos surgidos no prazo de garantia, mas a pretensão do condomínio não é de
reparação de pequenos danos observados no prazo quinquenal, e sim de reparação
e troca de todo o sistema hidráulico e de tubulações, o que afasta a
possibilidade de se adotar o entendimento pretendido pelo condomínio de contar
a prescrição a partir da data do fim da garantia, em 1992.
Segundo o relator, a obra foi entregue antes da vigência do Código de
Defesa do Consumidor, o que afasta a aplicação de suas regras ao caso. Com
informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
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